Как купить жилье в ипотеку: нюансы и советы по оформлению кредита.

И так, вы взвесили все плюсы и минусы ипотеки, определились, какой вариант кредита для вас будет самый выгодный. Но у вас еще остались вопросы по самой процедуре оформления. В данной статье мы постараемся подробно рассказать, что нужно сделать, чтобы взять ипотеку. Главное подходить к этому вопросу с «холодной» головой и не совершать импульсивных действий, поддаваясь рекламе.    

Шаг №1. Выбираем банк и подаем заявку.

Как ни странно, но оформление ипотеки сначала должно начинаться именно с выбора банка, а не поиска подходящей квартиры. Ведь никто не знает заранее, одобрят ли вам кредит и на какую сумму. Самая распространенная ошибка – это когда будущий заемщик сначала находит квартиру, вносит задаток за нее и радостный идет в банк для оформления кредита. В банке ему отказывают или дают сумму меньше, чем требуется, вследствие чего, задаток уходит вместе с понравившейся квартирой.     

Для начала составьте таблицу на бумаге или в электронном виде, куда вы будете записывать названия банков и условия, которые они предлагают. Всю интересующую информацию можно узнать на официальных сайтах банков или у менеджеров.

Вам нужно узнать:

• Размер процентной ставки
• Размер первоначального взноса
• Размер максимального кредита
• Максимальный срок кредитования
• Список требуемых документов
• Требования к заемщику
• Дополнительные расходы (страховка, оценка недвижимости и т.д.)
• Сервис банка (мобильный банк, поддержка, доступность офисов и т.д.)
• Дополнительные плюсы (электронная регистрация, зарплатный клиент, льготные программы)
• Условия по досрочному погашению ипотеки и штрафные санкции, например, за просрочку платежа по кредиту.
• Если вы подпадаете под какую-либо государственную программу поддержки (военная ипотека, материнский капитал, молодая семья и т.д.), то узнать работает ли с ней банк.

Совет: обязательно скачайте с сайта банка типовой договор об ипотеке и внимательно его изучите. Конечно, с вами будет составлен индивидуальный договор на основе типового, но общее представление о банке, условиях и т.п. у вас уже будет.

Нередко самые выгодные условия предлагает тот банк, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. Быстрое рассмотрение заявки, минимальный пакет документов, ниже процентная ставка и т.д. Но мы все же не рекомендуем сразу отметать другие банки, вдруг условия окажутся в чем-то даже лучше (иногда менее известные банки предлагают условия лучше, чем крупные финансовые организации).

И так, после того, как Вы выписали всю необходимую информацию в таблицу, выберите наиболее выгодные для вас банки. Рекомендуем выбирать сразу от 3-5 банков, чтобы подать заявку сразу в несколько из них. Если откажут в одном банке, то все равно есть шанс, что одобрят в другом.

Запомните! Одобренная заявка не принуждает вас заключать кредитный договор с банком. Так как это просто предварительное одобрение сделки и оценка банком вас, как заемщика.

Далее соберите необходимый список документов, которые требуют банки (список можно найти на сайтах кредитных организаций или уточнить у менеджера).

Стандартный список включает в себя:

• Паспорт.
• Взять в бухгалтерии с места работы справку 2-НДФЛ (если зарплата полностью белая) или справку по форме банка (если зарплата серая). Необходима для подтверждения дохода и расчета суммы кредита банком. Как правило, зарплатным клиентам не требуется такая справка.
• Заверенная у работодателя копия трудовой книжки или выписка из лицевого счета в ПФР.
• Свидетельство о браке, если ипотеку берет семья.
• Если вы собираетесь брать льготную ипотеку, то дополнительно понадобятся документы подтверждающие право на льготу.

Некоторые банки стали предлагать ипотеку по двум документам, например, СНИЛС и паспорт, но ставка по кредиту, обычно, становится выше.

Подать заявку на ипотеку с уже собранными документами можно онлайн через сайт банка или лично прийти в отделение. Рассмотрение заявки, как правило, занимает несколько рабочих дней. После того, как вам одобрили заявку на кредит, нужно принести оригиналы требуемых документов в отделение банка. 

Не забудьте так же уточнить в банке список необходимых документов на приобретаемую недвижимость.

Шаг №2. Подбираем жилье, собираем на него документы и  производим оценку.

Рекомендуем вам найти юриста, который сможет провести юридическую экспертизу жилья, а в дальнейшем поможет составить договор купли-продажи квартиры.

После того, как банк одобрил вашу заявку на ипотеку, у вас есть время, как правило, до 3 месяцев на поиск подходящей квартиры или дома, конечно с учетом одобренной вам суммы. Если же вы подавали заявку для получения ипотечного кредита на строительство индивидуального жилья, то вам соответственно не нужно искать жилье и просто предоставляете документы о праве собственности на участок, где будете строиться.

На данном этапе важно учитывать, что приобретаемая недвижимость должна соответствовать определенным критериям, которые предъявляются банками:

• Жилье не должно быть в ветхом или в аварийном состоянии.
• Жилье должно быть подключено к отоплению, водопроводу, электричеству и канализации.
• Недвижимость должна быть свобода от всех прав третьих лиц.
• Если была сделана перепланировка, то она должна быть узаконена.
• Помещение должно относиться к категории жилых помещений или апартаментам.

Приведенный список стандартный практически для всех банков, но каждый банк кроме этого выдвигает свой более длинный список требований. Поэтому обязательно уточняйте список ограничений предъявляемых банком к жилью у своего кредитного менеджера.

Совет: если вы обираетесь покупать квартиру в новостройке, то, обратите внимание, с какими банками сотрудничает застройщик. Таким способом вы можете «убить двух зайцев» сразу:  сэкономить на ипотеке (обычно процентная ставка ниже) и ускорить процесс одобрения жилья банком.

И так после того, как вы выбрали понравившейся жилье, необходимо что бы и банку оно понравилось. Для этого в банк нужно предоставить (точный список уточняйте у менеджеров банка):

• Выписка на жилье из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Некоторые банки самостоятельно делают запрос, если заемщик не предоставляет этот документ.
• Документы основания для возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, договор мены, дарения и др.).
• Выписка из домовой книги или иной документ, выданный уполномоченным органом, содержащий сведения о зарегистрированных в квартире лицах. Для апартаментов данный документ не требуется.
• Паспорт, свидетельство о рождении, СНИЛС и ИНН собственника жилья.
• Так же если один из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Вышеперечисленный список относится к рынку вторичного жилья. Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке, то застройщик сам подготовит все необходимые документы, которые может затребовать банк.

Так же на данном этапе банки, обычно, требуют провести независимую оценку приобретаемого жилья. Вы можете выбрать оценщика, которого вам предлагает банк, либо самому найти организацию, которая сможет это сделать. Имейте в виду, что банк не имеет права навязывать вам только «своих» оценщиков. Оценка нужна только для того, чтобы банк узнал от независимого в сделке участника о реальной рыночной стоимости недвижимости.

Некоторые банки еще на этапе предварительного одобрения ипотеки требуют оформления предварительного договора купли-продажи по образцу банка.

После того, как были собраны все необходимые документы на приобретаемое жилье, отправляем их в банк вместе с отчетом оценки объекта недвижимости. Ждем, когда позвонят из банка и пригласят на подписание кредитного договора (от 3 до 7 дней обычно).

Шаг 3. Подписание договоров купли-продажи, кредитного и страховании.

Данный этап самый важный при оформлении ипотеки, спешить здесь нельзя. Как мы рекомендовали выше, вы уже должны ознакомиться с типовым договором об ипотеке, доступным на сайте банка (либо спросите у менеджера). Но это не значит, что кредитный договор, который вам предложат в банке, можно подписывать не глядя. Он так же требует внимательного изучения.

На что стоит обращать внимание:

• Ваша процентная ставка (может ли она меняться и т.д.) и срок погашения кредита.
• «Скрытые» комиссии. Банк может возложить на вас разные дополнительные расходы. Например, оплата услуг оценщика, обслуживание кредита и т.д.
• Санкции за нарушение условий договора. Внимательно изучите, какие штрафы, пени вам грозят, если вы просрочите очередной платеж по ипотеке.
• Полное досрочное погашение и частичное досрочное погашение. Внимательно ознакомьтесь с тем, какие условия выдвигает банк при досрочном погашении. Запомните, что банк не вправе запретить вам досрочно гасить ипотеку (п. 2 ст.810 ГК РФ), но вы обязаны уведомить его заранее.
• Ваш график платежей. Он обязательно должен прикрепляться к основному договору и так же подписываться.
• Расторжение договора и форс-мажоры. В этих пунктах банк прописывает условия, при наступлении которых он может потребовать досрочно вернуть всю сумму кредита или реализовать заложенную недвижимость.
• Ограничения на жилье. Иногда банки могут запретить вам сдавать квартиру в аренду, осуществлять перепланировку, продавать и т.д.

Если что-то не устраивает в договоре или вы хотите внести изменения, то обговорите это со своим кредитным менеджером. Возможно, некоторые пункты банк согласится поменять, но в существенных вопросах просить менять условия договора банк бессмысленно, проще выбрать другой.

После подписания кредитного договора вам откроют специальный счет, куда вы буде перечислять деньги за ипотеку, а так же в зависимости от способа расчета с продавцом откроют банковскую ячейку, эскроу-счет или аккредитив, с последующим зачислением первоначального взноса и кредитных средств. 

Совет! Не стоит откладывать на первоначальный взнос всю сумму, которую вы накопили. Оставьте 1-2% от стоимости квартиры. Эти деньги пойдут на сопутствующие расходы (страховка, гос.пошлина и т.д.).  

Далее подписываем договор(-а) страхования. Согласно ст. 31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель, то есть лицо, которое берет ипотеку, обязано страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (хотя вряд ли банк будет страховать имущество за свой счет).  Главной особенностью страхования квартиры в новостройке заключается в том, что, пока не построен дом, страховать то пусти и нечего, поэтому обязательное страхование недвижимости наступает с момента возникновения права собственности у заемщика  (когда застройщик сдаст дом).   

Обратите внимание: обязательное страхование недвижимости необходимо продлевать каждый год. В противном случае банк может затребовать вернуть вас всю сумму кредита полностью.

А вот другие договора о страховании жизни, здоровья, потери трудоспособности, титула и т.д., которые банк может предложить, не являются обязательными для вас. Вы можете отказаться и не заключать данные виды страхования (банк не вправе вам навязывать), но на практике банки в таком случае выдают кредит с повышенной процентной ставкой (закон не запрещает этого делать). Отказываться от дополнительной страховки или нет, решать только вам. Мы же рекомендуем посчитать вашу выгоду как с доп. страховкой так и без нее. Кроме этого, вы вправе выбрать свою страховую компанию (обойдется дешевле), а не только из тех, что предлагает банк.

На этапе оформления ипотеки банк может попросить вас подписать закладную (в бумажном или электронном виде). Она подтверждает передачу приобретаемого жилья в залог банку, то есть при наступлении определенных обстоятельств банк может воспользоваться закладной и получить свою выгоду.

Следующим шагом будет подписание договора купли-продажи между покупателем и продавцом жилья. Иногда договор купли-продажи составляет банк, где берете ипотеку. Он указывает в договоре условия об обременении недвижимости.

Чаще всего заключение договора купли-продажи недвижимости не требует обязательного нотариального удостоверения, и большинство таких сделок проводятся самостоятельно без участия юристов или нотариусов. Стоит учитывать, что желая сэкономить на услугах профессионалов, которые разбираются в данных вопросах, вы подвергаете себя дополнительным рискам, особенно при сделках на вторичном рынке.   

Совет. Обязательно еще до заключения договора купли-продажи недвижимости проверьте полномочия продавца, его дееспособность и право собственности на квартиру. Удостоверьтесь в том, что в ней никто не зарегистрирован, а на жилье не претендуют бывший(-ая) супруг(-а) продавца или наследники. Если квартира в новостройке, нужно проверить надежность застройщика. В этом процессе отчасти может помочь банк (в его интересах, чтобы сделка была юридически чистой), но не надейтесь только на него.

Шаг 4. Регистрируем сделку и приобретаем права собственности на недвижимость.

Заключительный этап оформления ипотеки – это регистрация прав собственности на жилье в Росреестре. Сделать это можно несколькими способами: подать электронное заявление в Россреестр либо обратиться в ближайшее к вам отделение МФЦ. В любом случае процедуру нужно проводить вместе с продавцом.

С собой потребуется взять следующие документы:

• Паспорт продавца и паспорт покупателя.
• Квитанция на оплату госпошлины.
• Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на жилье.
• Ваш кредитный договор ипотеки (копия).
• Договор купли-продажи недвижимого имущества (в 2 экземплярах).
• Акт приема-передачи квартиры (для новостройки)
• Закладная (для регистрации подается совместное заявление заемщика и представителя банка.)

Важно! Мы рекомендуем вам для подстраховки проконсультироваться с застройщиком (если брали в ипотеку новостройку) и Росреестром/ МФЦ по перечню необходимых документов.

В Росреестре/МФЦ при приеме от вас документов сотрудники обязаны выдать расписку о принятии документов. Некоторые банки могут попросить копию этой расписки для того, чтобы банк мог получить закладную обратно.

После завершения процедуры регистрации права собственности (занимает 5-7 дней) вам выдут выписку из единого государственного реестра недвижимости и договор купли-продажи. После этого банк переводит деньги покупателю, а ваши хлопоты по оформлению ипотеки закончились.

После всего этого вам нужно:

• Принять квартиру от продавца.
• Исправно платить ипотеку.
• Прописаться в новой квартире.
• Перезаключить договор с вашей управляющей компанией.
• Воспользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет.

Надеемся, наша статья помогла вам разобраться с основными этапами оформления ипотеки, и у вас осталось меньше вопросов по данной теме. Конечно, сам процесс, хоть и стандартный, но все же зависит от выбранного вами банка и может отличаться от приведенного в статье, поэтому не стесняйтесь задавать любые вопросы своему кредитному менеджеру (риелтору, юристу) во время получения ипотечного кредит.