Чтобы передать землю в аренду или в собственность другому человеку, необходимо провести процедуру переоформления. Она осуществляется в Росреестре в соответствии с установленным регламентом. В данной статье мы подробно расскажем, как и когда можно переоформить участок, какие документы для этого понадобятся и какой договор необходимо заключить.
Когда проводится переоформление
Каждый законный собственник имеет право распоряжаться своим земельным участком так, как считает нужным, что закреплено в законодательстве. Владелец может подарить надел, продать его, оставить в наследство или сдать в аренду — всё это в его полной власти.
Существует восемь возможных типов сделок с землей:
-
Аренда — передача участка в пользование другому лицу за определённую плату. В зависимости от собственника, этот процесс регулируется статьями 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) или 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
-
Бессрочное пользование — передача надела в пользование без ограничения срока. Государственные и муниципальные земли могут быть предоставлены в бессрочное пользование только юридическим лицам.
-
Продажа — сделка, при которой меняется собственник участка и осуществляется финансовое вознаграждение.
-
Дарственная — безвозмездная передача земли от одного собственника другому.
-
Безвозмездное срочное пользование — по сути, то же самое, что и аренда, только без платы за пользование.
-
Приватизация — переход земли, принадлежащей государству, во владение физических лиц.
-
Наследование имущества — получение участка в собственность после смерти наследодателя.
-
Приобретательная давность — оформление участка в собственность в результате добросовестного и открытого использования более 15 лет.
Во всех этих случаях переоформление земельного участка происходит по различным регламентам. Наиболее распространённые из них — куплю-продажу, дарственную и наследование — мы рассмотрим подробнее чуть позже.
Какие участки можно переоформить на другого человека
Переоформление земельного участка возможно только в том случае, если его собственник официально подтверждён. Для этого право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.
С 2000 года все сделки с земельными участками проходят через Росреестр. Однако до этого периода существовала практика проведения сделок без регистрации, что привело к появлению наделов, которые до сих пор не имеют надлежащего оформления.
Также стоит упомянуть участки, которые были переданы частным лицам от государства ещё по советским законам в наследуемое владение или бессрочное пользование. Если регистрация таких участков ещё не проводилась, то переоформить их на другого человека также будет невозможно.
Чтобы узаконить свои права на участок, необходимо обратиться в МФЦ с документами, подтверждающими право собственности. К таким документам могут относиться договор купли-продажи или постановление администрации. После получения выписки из ЕГРН участок будет иметь законного хозяина и сможет быть передан другому лицу.
Порядок переоформления участка при сделке купли-продажи
Продажа — это процесс, в результате которого право собственности на земельный участок переходит от одного человека или организации к другому за определенную плату. В данной статье мы подробно рассмотрим, как осуществить такое переоформление земли.
Какие документы необходимо проверить покупателю
Первым шагом для покупателя является проверка документов, подтверждающих право собственности продавца на участок. До 2016 года выдавались свидетельства о государственной регистрации права собственности, однако сейчас они не являются обязательными, хотя и сохраняют свою законную силу.
Гарантией подлинности права собственности может служить только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В отличие от свидетельств, которые могут быть подделаны, выписку можно заказать непосредственно в присутствии покупателя.
Получить выписку из ЕГРН можно онлайн на портале «Госуслуги» или в многофункциональном центре (МФЦ). Документ может быть заказан любым лицом, но для получения персональных данных собственника необходимо присутствие хозяина. С марта 2023 года Росреестр не раскрывает эти данные третьим лицам.
В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться и другие документы:
- Согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке. Это согласие должно быть нотариально заверено.
- Разрешение органов опеки, если землей или ее частью владеет несовершеннолетний ребенок.
- Доверенность, если продавец или покупатель не присутствует лично, а заключает сделку через доверенное лицо.
Оформление предварительных договоренностей
После того как стороны договорились об условиях будущей сделки и согласились на передачу задатка, они могут заключить предварительный договор купли-продажи. По своей сути он не отличается от основного договора, за исключением нескольких важных моментов:
- Преддоговор — это не сделка, а лишь подтверждение того, что стороны договорились об условиях;
- По закону предварительный договор заключается на один год, если продавец и покупатель не определили точный срок подписания основного договора;
- Расторжение предварительного соглашения влечет иные последствия, чем основного. Если один из участников предсоглашения уклоняется от подписания бумаг, то вторая сторона может добиться соблюдения договоренностей через суд.
Что нужно знать о задатке
В предварительном договоре часто указывается сумма задатка, который служит финансовым обеспечением того, что сделка всё же состоится. В этом документе сразу же определяется окончательная стоимость участка, которая остается неизменной. Однако задаток уже включён в эту стоимость, поэтому покупателю останется внести сумму за вычетом задатка.
Если сделка не состоялась, то с задатком поступают в соответствии с законодательством:
-
Если по вине продавца сделка не состоялась, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
-
Если покупатель не соблюдает условия договора, задаток ему не возвращается.
-
Если стороны договорились отказаться от сделки или если договор не удаётся подписать по каким-либо причинам, продавец передаёт задаток другой стороне.
Чтобы зафиксировать предварительное соглашение о переоформлении земельного участка, покупатель может внести аванс. Аванс — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей. Если сделка не состоялась, то авансовый платёж возвращается независимо от того, кто нарушил договорённости.
Заключение договора
Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть оформлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В документе необходимо указать практически все те же сведения, что и в предварительном соглашении:
-
Данные о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, место рождения, гражданство.
-
Информация об участке: адрес, площадь, кадастровый номер, принадлежность к категории земель, вид разрешённого использования.
-
Правоустанавливающие документы владельца: информация о них, дата и номер государственной регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
-
Стоимость земельного надела и порядок её расчёта: сумма, подлежащая уплате, а также условия, на которых она определяется.
Кроме того, в договоре можно предусмотреть, как будет происходить передача объекта новому владельцу: по акту приёма-передачи или же договор будет единственным документом, подтверждающим этот процесс.
Когда требуется участие нотариуса
В большинстве случаев действующее законодательство позволяет оформить договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, а затем зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Однако существуют ситуации, когда без участия нотариуса не обойтись:
-
Если продается не весь участок, а только его доля, то участие нотариуса не является обязательным. Однако, если все собственники одновременно продают свои доли в общем долевом имуществе одному покупателю, нотариальное удостоверение сделки необходимо.
-
Если имущество принадлежит недееспособному гражданину или несовершеннолетнему лицу, то также требуется нотариальное удостоверение.
Кроме того, стороны могут добровольно выбрать нотариальное удостоверение сделки. В таких случаях нотариусу предоставляется стандартный пакет документов и договор купли-продажи без подписей. После проверки документов нотариус подписывает и заверяет договор. Стороны могут самостоятельно направить бумаги в Росреестр или же нотариус может сделать это за них.
Регистрация перехода права и другие важные моменты
Сам договор купли-продажи не требует регистрации, однако необходимо зарегистрировать переход права собственности на покупателя. После того как участок будет переоформлен на нового владельца, он получит выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все сведения о самом объекте и его хозяине.
Покупатель может произвести расчёт за земельный участок как при подписании договора, так и после регистрации перехода права. Во втором случае на участок будет наложено обременение до тех пор, пока продавец не получит всю причитающуюся сумму. Это может создать дополнительные неудобства, так как сторонам будет недостаточно просто переоформить землю при покупке, им придётся повторно посетить МФЦ или Росреестр, чтобы подтвердить отсутствие финансовых претензий.
При продаже недвижимого имущества прежний владелец обязан заплатить налог, независимо от своего гражданства. Главное условие — земля должна находиться на территории Российской Федерации. Если продавец владел земельным участком дольше минимального срока, он освобождается от уплаты НДФЛ. Этот срок составляет 5 лет на общих основаниях и 3 года, если участок был получен в дар, по наследству или в ходе приватизации. Налоговая ставка для резидентов составляет 13%.
Правила переоформления участка по договору дарения
Существует множество типов земельных участков, которые можно подарить: дачный, огородный, садовый, а также участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и другие. Однако, чтобы оформить договор дарения, необходимо, чтобы участок был зарегистрирован в Росреестре и имел кадастровый номер.
Оформление дарственной требует минимального пакета документов, что является преимуществом данного вида сделки. Кроме того, бывший владелец освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку не получает прибыль в результате передачи участка.
Этапы процесса дарения
Чтобы сделка была юридически чистой, перед подписанием бумаг необходимо снять любые существующие обременения. Процесс дарения включает следующие этапы:
-
Обсуждение деталей сделки.
-
Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и проверка других правоустанавливающих документов на участок.
-
Получение письменного согласия супруга или супруги собственника, если участок был приобретен в браке.
-
Заполнение и подписание договора дарения.
-
Оплата государственной пошлины в размере 350 рублей.
-
Передача пакета документов на регистрацию права в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ).
-
Получение выписки новым владельцем.
Договор дарения можно составить и подписать самостоятельно или с помощью нотариуса. Нотариальное удостоверение необходимо, если собственник дарит долю от участка. В документе должны быть указаны все условия сделки, сведения об участке и данные обеих сторон. Договор вступает в силу с момента его подписания.
Право владения, возникшее на основании договора дарения, требует регистрации в Росреестре. Если сделку заверял нотариус, то он может передать пакет документов самостоятельно. Также стороны могут обратиться в МФЦ. Срок регистрации права составляет от 3 до 9 дней, после чего новый собственник получит выписку из ЕГРН.
Можно ли подарить землю ребёнку
Основное условие переоформления земельного надела по дарственной — безвозмездная передача участка собственником одаряемому, независимо от степени родства. Подарить землю можно и несовершеннолетнему лицу, но эта процедура требует учёта нескольких деталей.
В договоре дарения нужно указать представителя ребёнка, который поставит подпись, если одаряемому не исполнилось 14 лет. Представителем может быть один из родителей, опекун или попечитель. Если участок дарит один родитель, представлять сторону ребёнка должен второй родитель. При отсутствии второго родителя или разводе родитель может выступать и в роли дарителя, и в роли представителя.
При достижении 14 лет ребёнок сам подписывает документ, но требуется согласие представителя. После этого договор можно передать на регистрацию. Дети могут быть единоличными собственниками целого участка, а не только его доли.
Процесс переоформления земельного участка при наследовании
Наследование представляет собой право, а не обязанность, поэтому принятие земельного участка наследником происходит исключительно на добровольной основе. Получатель имеет возможность самостоятельно решить, принимать ему наследство или отказаться от него.
Особенности переоформления земельного участка зависят от того, было ли составлено завещание при жизни собственника, или же передача имущества осуществляется в порядке законной очереди.
Если у умершего было завещание, то дальнейшая судьба имущества определяется его волей. Однако по закону часть наследства могут получить нетрудоспособные и несовершеннолетние родственники, даже если их не упомянули в завещании. К таким родственникам относятся супруги, дети, родители и иждивенцы. Их доли называются обязательными, и при распределении наследства сначала вычитают их часть, а затем распределяют имущество согласно завещанию.
Если завещание отсутствует, то раздел имущества происходит между лицами, состоявшими с умершим в супружеских и родственных связях. Очерёдность наследования определяется степенью родства между умершим и наследниками.
К первой очереди относятся супруги, дети и родители. Ко второй — сёстры, братья, бабушки и дедушки с обеих сторон. К третьей — дяди и тёти и так далее. Родственники одной очереди получают наследство в равных долях, если только кто-то из них не откажется от своей доли в пользу другого.
Оформление свидетельства о праве на наследование
Чтобы начать процедуру оформления наследства, необходимо открыть наследственное дело у нотариуса. Важно обратиться в нотариальную контору по месту последней регистрации усопшего. Для открытия дела потребуются паспорт заявителя и свидетельство о смерти наследодателя.
Обратиться к нотариусу нужно в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Наследник должен написать заявление об открытии наследственного дела и принятии наследства. Нотариус будет принимать такие заявления в течение полугода со дня смерти наследодателя, а затем определит, кто из заявителей и в каких долях имеет право на имущество покойного, и выдаст свидетельства о праве на наследство.
В некоторых случаях, например, если все претенденты из списка наследников уже подали заявления о принятии или отказались от наследства, нотариус может выдать свидетельство, не дожидаясь окончания шести месяцев. Перед подачей заявлений стоит выяснить, были ли у покойного долги и в каком размере — займы, кредиты и другие финансовые обязательства. Если их сумма превышает долю в наследстве, разумнее будет написать отказ.
Заявлять о своих правах на наследный участок необходимо, даже если человек — единственный наследник. В противном случае имущество умершего перейдёт государству. Если гражданин не успел вступить в права наследования в течение полугода со дня смерти родственника, при наличии уважительной причины суд может восстановить пропущенный срок.
Дальнейшие шаги наследника
Прежде чем получить свидетельство о праве на наследство, гражданин должен оплатить государственную пошлину. Размер этой пошлины зависит от степени родства:
-
0,3% от стоимости наследуемой части имущества, но не более 100 000 рублей — для супруга, детей, включая усыновлённых, родителей, а также полнородных сестёр и братьев;
-
0,6% от стоимости наследуемой доли, но не более 1 000 000 рублей — для остальных родственников.
После получения свидетельства необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности на унаследованный земельный участок. В пакет документов, помимо свидетельства о праве на наследство, должны входить паспорт, свидетельство о смерти наследодателя, документ, подтверждающий родство, и квитанция об уплате госпошлины. Также необходимо:
-
предоставить правоустанавливающие документы, такие как договоры купли-продажи, дарения, мены, постановление администрации о предоставлении земельного участка и другие;
-
получить справку из инспекции Федеральной налоговой службы (ИФНС) об отсутствии задолженности по земельному участку;
-
провести оценку земли для расчета пошлины;
-
взять выписку из кадастрового реестра;
-
получить выписной лист из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
После заполнения заявления о регистрации права собственности на земельный участок наследник получит расписку о том, что документы приняты. По истечении срока их рассмотрения заявитель сможет забрать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в МФЦ или отделении Росреестра.
Важно помнить, что если на участке имеются неузаконенные постройки, то принять его в наследство будет невозможно.
Частные вопросы по оформлению участка
Как оформить участок, если на нём есть постройки
Стандартная процедура переоформления земельного участка не подходит, если на нём имеются жилые, нежилые или смешанные постройки. Чтобы провести сделку с землёй, сначала нужно зарегистрировать право собственности на расположенные на ней объекты.
Например, если на участке находится гараж или садовый дом, следует выполнить следующие шаги:
-
Обратиться в Росреестр или МФЦ с паспортом, правоустанавливающими документами и кадастровым паспортом.
-
Составить заявление и оплатить государственную пошлину.
-
Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недвижимое имущество.
После получения этого документа можно приступить к переоформлению земельного участка на нового собственника.
Как переоформить землю на супруга в браке
В браке, когда речь заходит о совместно нажитом имуществе, порядок переоформления земельного участка между супругами имеет свои особенности и зависит от того, кому участок принадлежал изначально.
Если надел был куплен в браке, то независимо от того, на кого он оформлен, земля всё равно будет общей собственностью супругов, и они будут иметь равные права на неё. Если один из супругов желает полностью отказаться от своих прав на землю в пользу другого, ему следует обратиться к нотариусу. Только нотариально заверенное согласие будет иметь юридическую силу.
Ещё один способ переоформить земельный участок на одного из супругов — это заключение брачного договора. Такой договор можно составить как до заключения брака, так и после. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение, и с помощью этого документа супруги могут изменить установленный статьей 34 Семейного кодекса РФ режим совместной собственности.
Если участок был получен одним из супругов в дар, по наследству или принадлежал ему/ей до вступления в брак, можно оформить договор дарения. Такая безвозмездная сделка не будет облагаться НДФЛ.
Когда не получится переоформить участок
Существуют определенные обстоятельства, при которых переоформление земельного участка на другое лицо становится невозможным:
-
Наличие обременения на земельном участке, например, если по нему вынесено судебное постановление или он находится в залоге.
-
Отсутствие процедуры межевания, в результате чего земле не присвоен кадастровый номер.
-
Участок находится во владении нескольких собственников или является предметом споров.
Чтобы провести сделку купли-продажи, владелец земельного надела должен предоставить полный пакет документов на участок и информацию о действующих ограничениях. В противном случае вторая сторона может признать процедуру недействительной. Поэтому перед заключением предварительного договора с продавцом покупателю рекомендуется уточнить статус интересующего объекта недвижимости через базу Росреестра.
Как заплатить госпошлину
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость в России остается неизменным. Сумма зависит только от категории земельного участка и от того, кто становится собственником — физическое или юридическое лицо. Для физических лиц стоимость переоформления составляет:
-
350 рублей при оформлении в собственность участков ИЖС, дачного, садового или огородного хозяйства, а также земель сельскохозяйственного назначения.
-
2000 рублей для участков других категорий назначения, таких как земли промышленности или обороны.
Реквизиты для уплаты госпошлины можно получить в Росреестре или МФЦ при оформлении заявления. На оплату предоставляется 5 дней с момента регистрации заявления в государственных органах. Внести платеж можно в любом отделении банка или почты, на сайте ФНС или в МФЦ.
Сроки рассмотрения обращения
Росреестр рассматривает заявление и договор в течение недели, однако это лишь приблизительный срок. Если документы в порядке и не содержат ошибок, обычно период сокращается до трех рабочих дней. Приостановление сделки происходит, когда Росреестр возвращает документы с ошибками для исправления. В таком случае придется снова подавать заявление и ждать рассмотрения. Поэтому рекомендуется заранее подготовить и проверить все необходимые документы на отсутствие ошибок.
Когда новый владелец получит уведомление о том, что его обращение рассмотрено, он должен обратиться в Росреестр или МФЦ и получить оформленные документы — свидетельство о регистрации права собственности, заверенный договор купли-продажи или дарения, а также кадастровый паспорт.
Основные итоги:
Переоформление земельного участка на другое лицо возникает, когда собственник решает продать, подарить, оставить в наследство или передать в аренду свой надел. Регистрацией перехода права на собственность занимается Росреестр, однако подать документы можно и в МФЦ. Для переоформления необходимо собрать все необходимые документы, подписать соответствующий договор-основание и передать все это в регистрационный орган. Результатом этого станет новая выписка из ЕГРН.