Прежде чем приступить к строительству, необходимо получить разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что здание соответствует всем требованиям законодательства и проектной документации. Без разрешения дом не может быть принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве собственности. Более того, в случае нарушения требований здание может быть снесено по решению суда.
Однако есть некоторые нюансы. В некоторых случаях можно обойтись уведомлением местной администрации.
В этой статье мы рассмотрим, в каких случаях по закону требуется разрешение на строительство дома и могут ли отказать в его выдаче.
Что такое разрешение на строительство
Прежде чем приступить к строительству дома, необходимо не только разработать проект и найти исполнителей, но и получить разрешение от соответствующих органов.
Это разрешение требуется для того, чтобы власти могли контролировать процесс застройки, сохранять архитектурный облик населённого пункта и обеспечивать безопасность будущих жильцов. Кроме того, это позволяет предотвратить нецелевое использование территорий, например, когда на землях садоводческих товариществ организации или частные лица планируют построить базу отдыха.
Для организаций правила более строгие. В большинстве ситуаций необходимо получить разрешение на строительство, особенно если здание предназначено для продажи, сдачи в аренду, использования в качестве офиса или магазина, а также для других коммерческих целей.
Можно ли возвести дом без разрешения?
С 2018 года для некоторых объектов физическим лицам не требуется получать разрешение на строительство, достаточно лишь уведомить местные власти. Это касается следующих объектов:
- гаражей, если они не используются для коммерческой деятельности;
- жилых строений и хозяйственных построек на землях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ);
- объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- всех объектов некапитального строительства.
Уведомление необходимо при строительстве или реконструкции садовых домиков и объектов ИЖС, которые встречаются чаще всего. Под этим подразумевается жилой дом высотой не более 20 метров (трёх этажей), с жилыми и дополнительными помещениями. В таком здании нельзя выделить независимые друг от друга помещения, то есть частный дом нельзя превратить в таунхаус.
Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц не требуется разрешение на строительство, если у объекта нет фундамента и его можно перемещать (например, для ларьков и киосков).
Кроме того, не требуется разрешение на строительство для линейных объектов, таких как газопроводы, водопроводы, трамвайные пути и другие сооружения.
Как сообщить о начале строительства жилого здания
В соответствии с новыми правилами, все, кто планирует начать строительство жилого дома на своём участке или арендованной территории, должны предоставить уведомление. Этот документ выдаётся на десятилетний срок.
Необходимые документы
Чтобы получить разрешение на строительство дома на своём участке, нужно предоставить следующие документы:
-
Уведомление о начале строительства в установленной законом форме.
-
Документы, подтверждающие право собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Если есть кадастровый паспорт участка — его также необходимо предоставить.
-
Для участков, относящихся к историческим территориям, требуется описание внешнего вида будущего дома.
Документы можно подать лично или через представителя (в последнем случае потребуется доверенность, заверенная нотариусом).
Куда подавать уведомление о начале строительства
Чтобы сообщить о начале строительства или реконструкции, необходимо обратиться в компетентные органы местного самоуправления. Обычно это комитет по строительному надзору или по архитектуре и градостроительству соответствующего города, а также муниципальная администрация.
Подать заявление можно лично, заказным письмом или через портал госуслуг. В некоторых регионах также принимают уведомления через многофункциональные центры «Мои документы», но для этого необходимо уточнить информацию в конкретном отделении.
Сроки
В течение 7 рабочих дней с момента получения запроса от физического лица при личном обращении или 9 дней при подаче документов через многофункциональный центр, государственные органы обязаны рассмотреть уведомление о строительстве.
После изучения предоставленных документов, уполномоченные органы выдают уведомление о соответствии параметров строительства садового дома или объекта индивидуального жилищного строительства. В случае выявления ошибок или нарушений законодательства, может быть выдан отказ.
Уведомление о начале строительства имеет силу в течение 10 лет с момента его получения. В случае перехода прав собственности на земельный участок к другому владельцу, уведомление остаётся в силе, и новый собственник может незамедлительно приступать к строительству без необходимости повторного сбора документов.
После окончания строительных работ необходимо направить в соответствующую инстанцию ещё одно уведомление. В нём нужно указать, что строительство завершено, а также приложить технический план. Это требуется для регистрации права собственности.
Важно успеть подать уведомление в течение 10 лет с момента получения первого документа. В противном случае его не будут рассматривать.
Как оформить разрешение на строительство
Для начала строительства здания, будь то жилой дом или коммерческое сооружение, необходимо получить разрешение. Это касается как юридических лиц, так и индивидуальных предпринимателей.
Существует два способа получения разрешения: можно обратиться в уполномоченные органы самостоятельно или воспользоваться услугами посредников. Некоторые компании предлагают комплексное сопровождение процесса строительства, включая проведение экспертизы, подготовку проекта и его подачу в соответствующие органы.
В отличие от уведомления, процесс получения разрешения более сложный и включает в себя несколько этапов: исследование, разработку технического проекта и оформление документов.
Исследование земельного участка
Перед тем как подать заявление на разрешение строительства, необходимо провести исследование участка на соответствие нормам. Для этого следует обратиться в специализированную экспертную организацию, имеющую государственную лицензию на предоставление таких услуг.
По итогам экспертизы компания выдаст вам схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). В этих схемах будут указаны все ключевые параметры будущего дома: его этажность, площадь и расположение коммуникаций.
В дополнение к СПОЗУ рекомендуется заказать инженерно-геологические изыскания. Они помогут получить ценную информацию о грунте и экологии в районе. Эти данные позволят определить оптимальный тип фундамента, который будет соответствовать специфике грунта на участке.
Помимо схемы организации участка, вам понадобится градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В этом документе содержится важная информация:
-
пределы границ участка;
-
наличие природоохранных зон;
-
расположение подземных труб и силовых кабелей.
Чтобы получить градостроительный план, вы можете обратиться в уполномоченный орган вашего населенного пункта (обычно это комитет по строительству) или воспользоваться услугами многофункционального центра (МФЦ). Некоторые специализированные компании также предоставляют такую услугу.
Разработка технической документации
Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо подготовить ряд технических проектов.
-
Архитектурно-градостроительное решение (АГР) — это документ, в котором отражено расположение объекта на участке, а также схема въезда и выезда. В нем подробно описаны материалы, используемые для ключевых элементов здания, и его внешний вид. АГР разрабатывается в архитектурном бюро, после чего его необходимо утвердить в комитете по архитектуре населенного пункта, где планируется строительство.
-
План строительства — это документ, описывающий процесс возведения объекта на участке. В нем указаны сроки, время работы, а также особенности ввоза и вывоза материалов на территорию.
Вся техническая документация должна соответствовать градостроительным требованиям и СНиП, особенно если планируется строительство жилого дома.
Подача документов
Помимо заключения об исследовании и других технических документов, для получения разрешения на строительство необходимо подготовить и предоставить:
-
Подтверждение права собственности на земельный участок.
-
Если участок имеет нескольких собственников, то согласие каждого из них на строительство.
-
Учредительные документы, если заявителем выступает юридическое лицо.
Весь пакет документов вместе с заявлением на получение разрешения на строительство, которое можно заполнить на месте, следует передать в уполномоченное ведомство вашего населенного пункта, отвечающее за градостроительство. Сделать это можно лично, заказным письмом или через многофункциональный центр (МФЦ), однако данная услуга доступна не во всех регионах.
Процесс согласования строительства дома занимает не более 10 рабочих дней с момента подачи документов. После этого уполномоченное ведомство либо выдаёт разрешение, либо предоставляет обоснованный отказ.
Власти имеют право отказать в разрешении на строительство, если предоставлен неполный перечень документов, в них имеются ошибки или они не соответствуют действующему законодательству.
Что будет, если построить дом без разрешения?
Построить дом без разрешения на строительство невозможно. Такой дом не может быть зарегистрирован на владельца и не может быть введён в эксплуатацию. Хотя в таком доме можно жить, он будет считаться самовольной постройкой, что противоречит закону и создаёт для владельца определённые ограничения. В частности, такой дом нельзя продать, сдать в аренду или совершить с ним другие юридические сделки.
Узаконить строительство дома в этом случае можно только через суд. Если дом не создаёт помех для соседей и соответствует требованиям закона, его могут согласовать, но с обязательной уплатой пошлины. В случае отказа в узаконивании, владельцу придётся заплатить административный штраф, а в некоторых случаях — снести здание за свой счёт. В некоторых случаях граждане также обязаны компенсировать ущерб, нанесённый городу.
Если строительство дома без разрешения осуществлялось юридическим лицом, штраф будет значительно выше, чем для граждан — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. Кроме того, суд может не только обязать снести здание, но и приостановить деятельность виновника, если им является индивидуальный предприниматель.
Краткие выводы
- Если физическое лицо возводит объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садовый дом на своей или арендованной земле, ему не требуется получать разрешение на строительство. Достаточно уведомить о начале работ.
- Однако, если речь идёт о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях, которые строят дом для коммерческих целей, например, для сдачи в аренду или продажи, разрешение на строительство всё ещё необходимо. Чтобы его получить, нужно провести инженерные изыскания и подготовить всю техническую документацию на дом и участок.
- В случае строительства дома без разрешения или уведомления, зарегистрировать право собственности на него не получится. Объект получит статус самовольной постройки, и на собственника будет наложен штраф. Кроме того, суд может обязать владельца снести дом.