Как выбрать для себя идеальную квартиру?

Выбор квартиры – это довольно сложный и трудозатратный процесс, требующий определенных знаний от покупателя. Некоторые люди годами ищут подходящее для себя жилье, а кто-то покупает первую понравившуюся квартиру, не вдаваясь в детали сделки и объекта. Но все -таки правильнее будет подходить к вопросу покупки квартиры максимально внимательно, иначе есть риск приобрести «кота в мешке». Для того, чтобы не пропустить мимо себя лучший вариант и быть уверенным в своем решении, узнайте, на что нужно обращать внимание при выборе жилья и каких ошибок следует избегать.

Какую планировку выбрать?

Планировка квартиры включает в себя общее количество комнат, их расположение, площадь помещений, тип санузла, количество окон и т.д. Чтобы в будущем не ввязываться в перепланировку и не тратить нервы на продумывание обстановки в квартире, постараемся кратко рассмотреть на что же действительно нужно обращать внимание. 

• Подумайте о том, где вы будете проводить досуг всей семьей. Это должно быть максимально комфортное и уютное место. Некий «пункт сбора», просторное общее пространство. Для этого отлично подходят современные кухни-гостинные (нет необходимости переносить блюда и стол из кухни), либо отдельная, но просторная комната-гостиная.  
• Учитывайте, что нестандартные по форме комнаты могут доставить много хлопот. Как правило, помещения с острыми или округлыми формами малофункциональны и неэргономичны, кроме этого, такие комнаты сложно обставить мебелью. 
• Откажитесь от вытянутых прямоугольных комнат. Глядя на планировку квартиры может показаться, что по площади комнаты в ней достаточно большие, но это только на первый взгляд. В действительности вытянутые  и продолговатые прямоугольные комнаты очень неудобны, когда вы их обставите мебелью, то окажется, что места для вашего свободного перемещения совсем не осталось.  
• Обратите внимание на размер прихожей. Для вас будет гораздо комфортнее проживание в квартире с большой прихожей, потому как в ней вы сможете нормально организовать зону хранения своих вещей (сезонная одежда, обувь, домашние инструменты и т.д.). Оптимальный размер для этого 3,5-5 м2.
• Не введитесь на маркетинговую уловку под названием «свободная планировка». Вам может показаться, что вы сами решаете, где возводить стены и можно воплотить любое дизайнерское решение. На самом деле «свободные планировки» не такие уж свободные. Дело в том, что есть такой строгий по требованиям документ, как проектная декларация. В нем обязательно отмечаются, например, так называемые «мокрые зоны» (ванная, душевая, кухня). Если же при возведении стен вы залезете в эту «мокрую зону», то перепланировки вам не избежать и придется ее узаконивать. Кроме этого вы не сможете перенести в другое место кухню, санузел, а так же увеличить уже утвержденную жилую площадь квартиры за счет присоединения других помещений. Еще одним важным недостатком «свободной планировки» является то, что цена за квадратный метр в ней выше, чем в обычной квартире, а проблем больше. Если уж сильно хочется свободы в планировке будущей квартиры, то присмотритесь к апартаментам. Вот они то по-настоящему свободные и нет таких ограничений, как в жилых помещениях, но за свободу опять же приходится платить повышенными тарифами за ЖКХ, более высоким налогом за недвижимость, отсутствием возможности сделать регистрацию, а также  нельзя получить имущественный налоговый вычет.
• Квартира-распашонка (бабочка) – это жилье, окна комнат которого выходят на противоположные стороны дома одновременно. Другими словами из окна одной из комнат можно увидеть двор, а из окна другой комнаты, например, улицу. Одна сторона будет солнечная, а другая теневая. Еще одно главное преимущество в таких квартирах это то, что комнаты расположены достаточно удаленно друг от друга, а это в свою очередь дает чувство уединенности для всех членов семьи.
• Другой вариант расположения комнат в квартире – это линейный. В данном варианте окна всех комнат выходят на одну какую-то сторону дома либо во двор, либо на улицу. От того на какую сторону выходят окна, зависит ваш уровень комфорта. Если это солнечная сторона, то летом в квартире будет очень душно без кондиционера. А если окна выходят на шумную автомагистраль, то вы будете мучиться из-за шума и пыли с дороги, особенно, ночью.
• Откажитесь от квартиры с проходной комнатой. Согласитесь мало приятного в том, когда вы находитесь в своей комнате, а ваши члены семьи, чтобы попасть в свою комнату сначала проходят через вас, нарушая ваш покой, сон и уют. То же относится к смежным комнатам, стена между комнатами дает очень слабую изоляцию от активных детей. 
• Определитесь с количеством комнат с запасом на будущее. Конечно, холостяку может быть комфортно и в квартире-студии, но семье с ребенком будет гораздо комфортнее иметь разные комнаты со своим личным пространством. Особенно стоит учитывать данный фактор, если у вас разнополые дети или дети разных возрастов, например, 5 и 15 лет. У каждого ребенка будут свои интересы и потребности в своем личном пространстве отдельном от остальных членов семьи.
• Для семьи, особенно большой, присмотритесь к варианту с раздельным санузлом. Утром, когда вся семья просыпается и собирается на работу, в школу или садик гораздо комфортнее будет, чтобы ваш поход, например, в туалет не ограничивал остальных членов семьи, и они могли бы умыться в это время, а не стоять в очереди под дверью.
• Выбирайте просторную кухню. Оптимально, чтобы кухня была не меньше 10-12 м2. На такой кухне будет комфортно как готовить, так и собираться всей семьей за столом.

Конечно, мы рассмотрели не все возможные варианты планировки квартиры, но всего вышесказанного должно хватить уже для того, чтобы сформировать свое мнение о будущем жилье. 

Но для начала ответьте сами себе на вопросы и расставьте приоритеты:

• Как долго вы планируете прожить в выбранной квартире?
• Есть ли у вас дети? Сколько их, какого они возраста и пола? Если нет, то планируете ли их?
• Где вы будете спать, отдыхать или даже работать?
• Что и где вы будете хранить? Достаточного ли размера прихожая, где вы будете хранить уличную обувь и одежду?
• Много ли у вас друзей? Где будут располагаться ваши гости? Будет ли всем удобно или придется делать небольшую перестановку мебели каждый раз?

Какой район выбрать?

Район, где будет располагаться ваше будущее жилье, имеет важное значение. Никто не хочет жить рядом с пьющими и криминальными соседями, видеть из окна свалку или серые заводы.

И так как же выбрать хороший район для проживания?

• Самое главное – это, чтобы у вас «под боком» была хорошо развита социальная инфраструктура. Сюда входят больницы, поликлиники, школы, детские сады, парки, скверы и т.д. Согласитесь куда комфортнее добираться до таких объектов, если они рядом, а не ехать, например, за ребенком в садик на другой конец города. А в парках или скверах вы сможете погулять, подышать свежим воздухом и насладиться частичкой природы, находясь в «каменных джунглях».
• Учитывайте удаленность до центра города. Как правило, в центре города находятся все самые важные и значимые объекты: крупные торговые центры, развлекательные места, офисы и деловые центры.

• Обратите внимания на «проблемные» объекты рядом. Понятно, что если рядом находятся свалки, очистные сооружения или заводы, то неприятный запах от них, особенно летом, будет мешать вам комфортно жить в своей квартире. Помимо таких явных «неблагоприятных соседей» так же стоит узнать есть ли рядом другие объекты, которые могут доставить неудобства: студенческие общежития (ночью может быть очень шумно), ночные клубы, тюрьма, психбольница и т.д.
• Оцените транспортный поток, проходящий через ваш район. Никто не хочет жить на загруженных машинами улицах или рядом с крупными развязками. Это мало того, что очень шумно, грязно и пыльно, так еще и не безопасно для пешеходов.
• Постарайтесь узнать, как будет развиваться интересующий вас район. Ведь, обычно, люди переезжают в свои квартиры надолго, а район, в котором они еще будут жить, может сильно измениться. Например, администрация города планирует построить новый завод, магистраль или снести частный сектор и начать новую застройку. Для того, чтобы узнать планы по застройке города, найдите на сайт администрации вашего населенного пункта генеральный план города. В нем отражается вся информация по застройке и благоустройству города на несколько лет вперед. Кроме этого, постарайтесь найти на городских новостных источниках информацию по развитию района.
• Проведите виртуальную разведку района. Воспользуйтесь Яндекс.Картами, 2ГИС или Google Maps(Google Карты), чтобы удаленно собрать информацию. На этих сервисах вы сможете узнать, например, ситуацию по пробкам, в том числе прогнозируемую по времени, «погулять» с помощью панорам по улицам и оценить район.

Кстати, интересующую вас информацию так же можно найти на городских форумах, пабликах в социальных сетях и т.п. 

Выбираем дом, где будет квартира.

Определитесь с этажом жилья.

Условно говоря, по высоте дом можно разделить на 3 сектора:  

• Первый сектор это этажи с 1 по 2. Преимущества первых этажей: более низкая стоимость в сравнении с аналогичными квартирами выше, нет необходимости в лифте (удобно для семей с маленькими детьми), нет проблем с напором воды, нет соседей снизу, которые могут пожаловаться на исходящий от вас шум. К недостаткам же относятся: высокий уровень шума с улицы и подъезда (машины, отдыхающая рядом с окнами компания людей), риск проникновения взломщиков, слабое естественное освещение (меньше солнца, но и менее душно летом) и возможные сырость, холод и плесень с подвала.
• Второй сектор – это этажи с 3 по 7. Преимущества данных этажей – это хорошее естественное освещение, довольно низкий уровень шума с улицы, а если лифт выйдет из строя, то это не большая беда.
• Ну и наконец, третий сектор – это все этажи выше 8 этажа. На этих этажах уже практически не ощущается шум с улицы, большое количество естественного освещения, отличный вид на город и воздух чище, только если рядом нет котельной или промзоны. Самым главным недостатком является сильная зависимость от скорости и работы лифта. 

Конечно, все выше перечисленные плюсы и минусы зависят от дома, где находится квартира. Например, если дом новый, с качественными входными дверями, хорошим стеклопакетом, продуманным размещением соседних домов и закрытыми от машин дворами, то на первых этажах уже не так будут заметны недостатки перечисленные выше. 

Инфраструктура рядом с домом.

Ориентируйтесь на близость к дому важных для вас объектов. 

• Для молодой семьи это могут быть различные дошкольные учреждения и школы, безопасные детские площадки, досуговые центры (секции и кружки) и т.д.
• Для молодых и активных людей – это спортивные залы, кафе и рестораны, торгово-развлекательные центры.
• Людям старшего поколения отлично подойдут дома расположенные в тихом районе рядом с парками или скверами для пеших прогулок. Даже близость обычных продуктовых магазинов и аптек очень сильно влияют на качество жизни в целом.

Инфраструктура самого дома и двора. 

В этом вопросе удовлетворить всех и сразу тоже нельзя, поэтому обращайте внимание на важные именно для вас параметры. Опять же для семей с детьми – это прежде всего просторные, оборудованные и безопасные дворы без машин, где парковочные места для автомобилей вынесены за пределы внутреннего двора.

На что еще стоит обращать внимание:

• количество и размеры лифтов,
• наличие парковки и количество парковочных мест в зависимости от количества квартир в доме,
• удобный доступ к парковке, чтобы не идти через весь район до машины,
• благоустройство двора и общественного места (детские и спортивные площадки, озеленение, освещение, кладовые и т.д.),
• входы в подъезд (на уровне земли или нет, ширина входа),
• качество инженерных коммуникаций (отопление, вентиляция, разводка электрики и труб).   

Разведываем обстановку.

Вы в любом случае должны будете лично осматривать выбранную квартиру, чтобы вживую ее оценить, но помимо этого вы так же можете собрать дополнительную информацию о жильцах дома. Если вы видите исписанные стены, разбитые лампочки в подъезде, бычки, мусор и бутылки на лестничных площадках, то это верный признак, что здесь живут «сложные» люди, и жизнь в таком доме вряд ли будет спокойной. Дополнительно можно попробовать найти в социальных сетях группу жильцов дома, где сами жильцы выкладывают разную полезную информацию о жизни в доме, шумных соседях и т.д. Кроме этого, не стесняйтесь пообщаться с участковым, ведь он лучше других знает всех проблемных жильцов дома. Ну и еще один совет: старайтесь не планировать покупку квартиры зимой. В зимнее время под слоем снега можно не заметить грязь, мусор во дворах, текучие трубы канализации и т.д.

Постарайтесь узнать об управляющей компании дома.

Как она справляется с обслуживанием своих территорий? Какие тарифы на коммунальные услуги? Как часто вывозят мусор? Почитайте отзывы других жильцов.

Какой дом выбрать: монолитный, панельный или кирпичный.

Панельный дом. Такие дома собирают из готовых заводских железобетонных плит, как конструктор. Такой способ строительства до их пор остается популярен у застройщиков.

• Преимущества: быстрая и недорогая технология строительства, соответственно и квартиры дешевле.
• Недостатки: плохая тепло и звукоизоляция из-за швов между панелями, из-за стандартизации в изготовлении плит нет возможности строить уникальные дома с продуманными планировками и разной архитектурой, маленький срок службы панельных домов относительно других технологий строительства (40-50 лет), при усадке дома могут появиться трещины на стыках плит, низкие потолки.  

Монолитный дом. Корпус таких домов возводится из монолитного железобетона (отливается цельная конструкция).

• Преимущества: расчетный срок эксплуатации дома доходит до 150 лет, отсутствуют швы в конструкции (высокая прочность всего здания), высокая сейсмостойкость, усадка дома происходит равномерно (можно не бояться за ремонт в новом доме), широкие возможности строительства проекта любой сложности и конфигурации (нестандартные планировки), возможность перепланировки жилья, тепло и звукоизоляция получше, чем в панельных домах.   
• Недостатки: строительство такого дома медленнее и дороже, чем дома из готовых железобетонных плит.

Кирпичный дом. Такие дома традиционно считаются эталонами качества и экологичности.

• Преимущества: лучшая тепло и звукоизоляция, относительно монолитных и панельных домов, из-за небольших размеров строительных элементов (кирпичей) можно создавать дома практически любой сложности и планировки, расчетный срок службы такой же, как у монолитного дома (100-150 лет),
• Недостатки: дорогое и долгое строительство домов из кирпича. 

При выборе дома так же учитывайте, что качество дома зависит в первую очередь от добросовестности и опыта компании-застройщика. Покупателю проконтролировать этот процесс практически невозможно. И может оказаться так, что, например, тепло и звукоизоляция панельного дома будет лучше, чем в каком-нибудь монолитном доме.

Дополнительные советы, как выбрать наиболее «тихую» квартиру.

• Последний этаж. Плюс данного этажа в том, что у вас не будет соседей сверху, соответственно топота, бегающих детей и любого другого шума тоже не будет. 
• Минимум общих стен с соседями. Посмотрите план этажа, где вы собираетесь купить квартиру, и оцените граничащие с соседями помещения. Хорошо, если ваши спальни не будут иметь общих стен с соседями. Угловая квартира лучше всего для этого подходит.
• Отдаленность от лифта. Старайтесь выбирать квартиру подальше от лифта.
• Подальше от оживленных магистралей, жд вокзалов и аэропортов.
• Толстые кирпичные внутренние стены. Лучше всего, когда из кирпича сделаны межквартирные стены в доме, так вы получите максимум возможной звукоизоляции от соседей.
• Приходите на просмотр квартиры вечером, когда все соседи находятся дома. Так вы сможете вживую оценить слышимость внутри дома. Так же будет идеально, если вы сможете сначала арендовать на 1-2 месяца квартиру, которую хотите приобретать. Так сказать проведете тест-драйв вашего будущего жилья и вживую оцените все плюсы и минусы квартиры. 
• Желательно наличие тех. этажа, если ваша квартира находится на последнем этаже. Так вы обезопасите себя от протечки кровли и не будете слышать работу механизма лифта.

Запомните, что к выбору квартиры нужно подходить рационально, взвесив все за и против для себя, и не стоит принимать скоропостижных или импульсивных решений. Так же неважно: с риелтором или без него вы будете искать себе жилье, обязательно вникайте во все процессы, самостоятельно изучайте объекты и постарайтесь лично посетить стройплощадки или уже готовые дома. Ведь квартиру вы будете покупать для себя. И последнее, выбирайте квартиру исходя из своих финансовых возможностей.