Перед тем, как бежать в банк и брать кредит на жилье, давайте постараемся сначала разобраться, как наиболее выгодно и правильно это сделать. Ведь ипотека оформляется на довольно долгий срок (от 10 до 30 лет), а это значит, что любая вроде бы мелочь или ошибка могут очень сильно «ударить по карману» в будущем.
Процентная ставка.
В первую очередь, конечно, нужно обращать внимание на процентную ставку по кредиту. Чем ниже ставка, тем меньше в итоге будет ежемесячный платеж и конечная переплата по ипотеке. Тут вроде бы все просто, но банки очень часто «ловят» невнимательных заемщиков на данном показателе.
Дело в том, что в рекламе банки указывают ставку ОТ, а не конечную ставку, которая может быть значительно выше рекламируемой.
Приведем пример: Вы увидели в какой-либо рекламе очень низкую ставку по ипотеке, гораздо ниже, чем предлагают другие банки. Радостный подаете заявку на получение кредита, банк одобряет вашу заявку и квартиру, которую вы собираетесь приобретать. Однако в день подписания договора с кредитной организацией выясняется, что ставка по кредиту выше, чем вы думали. Оказывается, что ставка, указанная в рекламе, действует только при определенных условиях, под которые вы не подпадаете. Чтобы этого избежать внимательно изучайте всю информацию на сайте банка или же уточняйте ее у кредитного менеджера банка еще до подачи заявки и тем более до подписания договора.
Еще бывают похожие ситуации (на рынке первичного жилья), когда банки предлагают очень низкую ставку, но она действует ограниченный период времени, например, первые 2-3 года, а остальной срок ипотеки ставка становится гораздо выше рынка.
Если вы попали в такую ситуацию, а платить по очень высокой ставке нет желания, можно сделать рефинансирование кредита под более низкий процент в другом банке.
Так же не редко самую низкую процентную ставку предлагает зарплатный банк. Не стоит забывать об этом при выборе банка.
Краткий итог: внимательно изучайте всю информацию на сайте банка. Изучите, какая ставка будет именно для вас, исходя из требований банка. В кредитном договоре ставка должна быть четко прописана (фиксированная), без вариантов ее повышения (кроме вариантов несоблюдения условий договора).
Бывают еще плавающие процентные ставки, которые могут меняться, как в меньшую, так и в большую часть. Мы же рекомендуем не рисковать и брать ипотеку с фиксированной ставкой.
Обязательная страховка приобретаемого жилья.
Согласно ст. 31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (заемщик) обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. От этого никуда не деться, но можно немного сэкономить.
Для этого найдите на сайте банка или попросите кредитного менеджера дать вам список страховых организаций, с которыми работает банк. Имейте ввиду, что вы можете и сами выбрать любую другую страховую организацию, даже если ее нет в списке.
Следующим шагом будет сбор информации о том, сколько нужно заплатить за страховку в той или иной организации. Вы можете узнать об этом на сайте организации, позвонить менеджеру, отправить e-mail.
Краткий итог: страховка недвижимости (конструктива квартиры или дома) – это обязательное условия при оформлении ипотеки. Для того, чтобы сэкономить не соглашайтесь на страховку от самого банка, лучше сами обзвоните страховые компании и подберите наиболее выгодное предложение. Можно еще при обзвоне компаний сообщать менеджерам, что нашли более выгодное предложение, возможно, после этого вам назовут цену ниже, чем предлагали до этого.
Дополнительное страхование жизни, здоровья заемщика или титула (права собственности).
Данные типы страхования не являются обязательными для заемщика, но, как правило, они влияют на снижение процентной ставки по кредиту. Таким образом, банки хотят дополнительно себя обезопасить и гарантированно получить свои деньги.
Вы сами принимаете конечное решение (банк не может вас заставить), что для вас будет наиболее выгодно по деньгам и надо ли страховать свою жизнь и здоровье, а также титул квартиры.
Мы только добавим несколько слов:
- Титульное страхование может быть выгодно и обезопасит вас при сделке на рынке вторичного жилья. Если по каким-либо причинам вы утратите право собственности на приобретенное жилье, например, сделку признают недействительной через суд. Страховка полностью покроет расходы на ипотеку.
- Страхование жизни или здоровья. При наступлении определенных условий (смерть, инвалидность) страховая компания выплачивает за вас непогашенную задолженность и проценты по ней банку.
- В любом случае нужно сначала посчитать, что выгоднее для вас будет, предварительно обзвонив страховые компании. Либо оплачивать страховку каждый год, либо платить кредит по повышенной ставке. Для расчета страховки вы можете воспользоваться калькуляторами на сайтах страховых компании, а для расчета ипотеки по разным процентным ставкам ипотечными калькуляторами, которые есть в Интернете.
- Учитывайте, что если ипотеку берет семья, то, обычно, страховаться должны оба супруга.
- Не стоит оформлять страховку на весь срок ипотеки, если вы планируете досрочное погашение кредита.
Первоначальный взнос.
Размер первоначального взноса является одним из важных параметров при оформлении ипотеки. Конечно, на рынке банковских услуг есть предложения, где первоначальный взнос не требуется, но тогда будьте готовы к тому, что процент по кредиту будет выше. Мы же говорим о том, как взять ипотеку наиболее выгодно, поэтому первоначальный взнос все же необходим.
И так, какую же сумму делать в качестве взноса:
- Учитывайте, что банки, обычно, покрывают не более 80-85% от стоимости недвижимости. Соответственно первоначальный взнос должен составлять 15-20% от стоимости квартиры минимум. Другими словами, если квартира стоит 3 000 000 руб., то банк покроет из этой суммы только 2 400 000 -2 550 000 руб., а остальную сумму в 450 000 – 600 000 руб. придется вносить из собственных средств.
- Нередко банки снижают ставку по кредиту, если заемщик готов внести от 50% собственных средств и оформить ипотеку на срок в пределах 10 лет.
- Если вы уверены в своих силах, что сможете помимо ипотеки отложить на ремонт нового жилья, то делайте максимально возможный первоначальный взнос из уже накопленных средств (из этой суммы отложите 1-2% от стоимости жилья на оформление сделки). Чем больше вы внесете собственных средств, тем соответственно меньше будет сумма займа в банке и тем меньше будут ежемесячный платеж и переплата.
- Советуем предварительно произвести расчет с помощью ипотечного калькулятора на сайте банка, какой будет ежемесячный платеж в зависимости от суммы первоначального взноса. Возможно, после того как найдете комфортный ежемесячный платеж, для вас будет лучше отложить часть средств на ремонт или «подушку безопасности».
Размер кредита.
Запомните! Ваши ежемесячные платежи по ипотеке (+другие кредиты) в идеале должны быть в размере 30% (максимум 50%) от вашего текущего ежемесячного дохода или дохода семьи. Почему это так важно? Дело в том, что ипотека, как правило, берется на длительный период времени, и в жизни случаются разные ситуации (экономический кризис, увольнение с работы, срочный ремонт и т.п.), которые могут подорвать ваше финансовое состояние, да и вы не сможете себя ограничивать во всем столь длительный период времени. Кроме этого, мало кто платит ипотеку весь срок (20-30 лет), все стараются погасить долг перед банком досрочно. Поэтому, чтобы быть увереннее в завтрашнем дне и быстрее рассчитаться с банком, берите ипотеку так, чтобы платеж «съедал» 30% от вашего ежемесячного дохода. В дальнейшем будет легче откладывать деньги на досрочное погашение с оставшихся 70%.
Краткий итог: Живите по средствам. Не стоит брать слишком большой кредит, даже если кажется, что доход вам позволяет. Можно для начала взять недвижимость скромнее (дешевле), быстро рассчитаться с банком, продать это жилье, подкопить и купить уже следующее жилье вашей мечты.
Дифференцированные или аннуитетные платежи.
В любом договоре по кредиту всегда указывается, что кредит погашается ежемесячно аннуитетными или дифференцированными платежами. Банки иногда предлагают своим клиентам выбрать один из видов платежей самостоятельно. Давайте разберемся, в чем же отличия и выгода между ними.
Как известно, ежемесячный платеж по ипотеке состоит из части основного долга и процентов по этому долгу.
Аннуитетный платеж. Данный вид платежа предполагает равные ежемесячные выплаты задолженности банку в течение всего срока погашения кредита. Другими словами банк складывает вместе суммы основного долга и процентов по этому долгу, а потом делит полученную сумму на весь срок кредита равными частями. Главный плюс такого способа для заемщика заключается в том, что такие платежи меньше, чем дифференцированные (в первые месяцы), а так же четко видно, сколько вы должны заплатить банку в этом месяце. К минусам же можно отнести высокую переплату по кредиту, и то, что на начальном этапе выплат платежи состоят в основном из процентов (только малая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга).
Дифференцированный платеж. Такой вид платежа по кредиту предполагает уменьшение суммы платежа от месяца к месяцу. Это происходит за счет того, что основной долг гасится равными долями каждый месяц, а проценты банку — уменьшаются, так как начисляются ежемесячно на остаток долга. То есть банк делит на равные части всю сумму основного долга на весь срок кредита, а проценты по кредиту начисляются ежемесячно, а не сразу, как при аннуитетных платежах. В этом заключается главный плюс данного вида платежа – быстрее гасится основной долг, соответственно итоговая переплата по кредиту будет меньше. Но и минусы так же имеются – это высокие платежи на начальном этапе выплат и необходимость постоянно уточнять, сколько нужно оплатить в следующем месяце, так как проценты постепенно снижаются и каждый раз итоговая сумма отличается от предыдущей.
Имейте ввиду. В последнее время банки все реже стали предлагать своим клиентам на выбор вид платежа. В основном сейчас применяется аннуитетный платеж.
Краткий итог: Если у вас есть выбор между дифференцированным или аннуитетным способом платежа, а так же вы имеете высокий доход, то выбирайте дифференцированные платежи. В другом случае, когда вы ограничены в финансах и размер ежемесячного платежа критичен для вас, выбирайте аннуитетный вариант.
Внимательно изучите кредитный договор.
После того, как вы определились с банком и выбрали квартиру, попросите, за несколько дней до процедуры заключения сделки, вашего кредитного менеджера предоставить вам ваш будущий кредитный договор. Внимательно изучите договор, вчитывайтесь в каждый пункт и помечайте непонятные или спорные моменты. Ищите в тексте договора пункты, которые так или иначе могут повлиять на ваш ежемесячный платеж или возложить на вас дополнительные расходы. В последнее время, конечно, банки все реже стали включать разные «скрытые комиссии» и писать мелким шрифтом, но это не значит, что вы как заемщик находитесь в безопасном положении. Обязательно ознакомьтесь с условиями досрочного погашения кредита (обратите внимание на сроки написания заявления и ограничения по минимальной сумме) и с условиями при просрочке платежа. Вся эта информация обязательно содержится в кредитном договоре.
Иногда банки, при оформлении ипотеки могут выдать вам специальную карту, за обслуживание которой берут дополнительные деньги (смс оповещение, пополнение с карты другого банка и т.д.). Поэтому всегда интересуйтесь какие дополнительные платные услуги вам предлагают.
Краткий итог: Не торопитесь подписывать кредитный договор, предварительно не изучив его. А еще лучше, найдите юриста и заплатите ему, чтобы он провел анализ текста договора и дал вам какие-то рекомендации. Это будет стоить вам гораздо дешевле, чем, например, когда банк потребует от вас заплатить штрафы или пени за нарушение какого-либо условия.
Срок кредитования.
Берите на такой срок, чтобы ежемесячный платеж для вас был комфортным. Поверьте, каждая тысяча для вас будет существенной. Конечно, при максимальном сроке кредитования переплата тоже будет максимальной, но зато вы сможете досрочно гасить ипотеку, начиная с первых месяцев. А инфляция будет неизбежно «съедать» ежемесячный платеж и проценты по кредиту, но это при условии, что ваш доход будет расти быстрее инфляции.
С другой стороны, чем больше срок кредитования, тем больше вы заплатите страховых отчислений, больше переплата по кредиту, дольше длятся ваши отношения с банком. Кроме этого всегда есть риск, что через 20 – 30 лет у вас могут наступить тяжелые времена.
По итогу можно сказать, что срок кредитования это ваше индивидуальное желание, а конкретные цифры назвать очень сложно. Всегда ориентируйтесь на ваше финансовое состояние и возможности в будущем.
Краткие советы, как выгодно для себя взять ипотеку:
- Внимательно собирайте и изучайте всю информацию по ипотеке у разных банков. Запомните, что в рекламе банки указывают самую низкую ставку, что они могут предложить в данный момент, но с большим списком ограничений и условий. Не верьте на слово менеджерам банков! Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.
- Старайтесь гасить кредит досрочно с первых дней, а не во второй половине срока кредита, когда основная сумма процентов уже уплачена.
- Берите кредит только в той валюте, в которой получаете свой основной доход. Разница из-за курса валют очень сильно может подкосить ваше финансовое состояние. Яркий пример – это валютные кредиты 2008 и 2014 годов в России. Несмотря на более низкую процентную ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения ежемесячных платежей по кредиту из-за нестабильности курса рубля.
- Используйте специальные, льготные государственные программы по ипотеке. Перед тем, как брать ипотеку, изучите информацию по государственным или региональным программам для помощи ипотечникам. Если вы подпадаете под какую-нибудь программу, то обязательно ею воспользуйтесь.
- Не берите ипотеку, если ежемесячные платежи составляют больше половины вашего дохода. Иначе вы не сможете досрочно погашать кредит и обязательно сорветесь, отказывая себе во всем. Ведь если уже сегодня вам будет трудно выплачивать кредит, то завтра будет еще труднее. Инфляция обесценивает вашу зарплату, и через год вашего дохода будет хватать на меньшее. Кстати, инфляция работает и в обратную сторону, то есть обесценивает ваши ежемесячные платежи по кредиту.
- Обязательно настройте автоплатеж для оплаты ипотеки или кладите на счет деньги заранее до даты платежа (за 1-2 дня). Так вы обезопасите себя от ошибок и не допустите просрочки по кредиту. Ваши проблемы не волнуют банк, для него важно, чтобы вы платили все во время.
- Уделите внимание выбору будущего жилья, вашим потребностям и возможностям. Дороже жилье, соответственно, больше сумма кредита и выше платеж. Возможно, будет выгоднее сначала выбрать жилье подешевле и подкопить на недвижимость получше. Кроме этого, если вы собираетесь брать новостройку, спросите у застройщика, с какими банками он работает. В таких банках процентная ставка бывает ниже, чем предлагают на рынке.
- Если вы не торопитесь с оформлением ипотеки, то попробуйте несколько месяцев подряд откладывать 30-40% от вашего дохода. Так вы заранее сможете оценить свои силы и дополнительно подкопите на первоначальный взнос или «подушку безопасности». Кстати, рекомендуется формировать «подушку безопасности» в таком размере, чтобы она составляла от 3 до 6 месяцев вашего ежемесячного дохода или ежемесячных платежей по кредиту.
- После покупки недвижимости воспользуйтесь своим правом на налоговый вычет. Не упускайте возможность вернуть себе часть уплаченных налогов.
- При наступлении в вашей жизни каких-либо форс-мажоров, неблагоприятных ситуации, ни в коем случае не скрывайтесь от банка. Так вы только усугубите свое положение, и в итоге банк может отобрать у вас жилье. Всегда старайтесь обговорить ваши трудности с банком. Банку выгоднее, чтобы вы и дальше платили, а для этого он может пересмотреть какие-либо условия по ипотеке.
- Даже после того, как вы уже взяли ипотеку, не забывайте мониторить информацию по программам поддержки от государства и снижению ставок по кредиту. При снижении процентных ставок вы сможете рефинансировать свой кредит под более выгодные условия, а при попадании в программу поддержки от государства быстрее рассчитаться за ипотеку.
- При расчете ежемесячного платежа по ипотеке не забывайте, что у вас так же дополнительно появятся обязательные платежи за ЖКХ. Учитывайте этот фактор при расчете финансовой нагрузки на свой бюджет.
