Как принять квартиру от застройщика и устранить имеющиеся недостатки бесплатно?

Вы наконец-то дождались того момента, когда сможете получить ключи от застройщика, и уже радостные предвкушаете начало переезда в свое новое жилье. Но не стоит торопить события, ведь приемка квартиры – это важный этап, и то, насколько ответственно вы к нему подойдете, зависит качество вашей дальнейшей жизни на новом месте и толщина вашего кошелька. В данной статье мы поэтапно разберемся, на что нужно обращать внимание при приеме квартиры, а так же устранение каких недостатков вы можете потребовать от застройщика бесплатно.

Шаг 1. Предварительная подготовка.

Приемка квартиры от застройщика регулируется ст. 7 и 8 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (обязательно ознакомьтесь с данными статьями).

Следуя букве закона, застройщик до передачи квартиры обязан:

• Получить разрешение на эксплуатацию дома. (выдается органом исполнительной власти, который до этого выдал разрешение на строительство).
• Сообщить дольщикам о готовности передать объект недвижимости. Уведомление дольщику должно быть отправлено заказным письмом, либо выдано лично под расписку. Имейте ввиду, что уведомление по телефону, СМС- сообщением и т. д. не относятся к установленному законном способами. 

После получения официального уведомления, по закону у вас есть 7 дней на то, чтобы подтвердить свое намерение в принятии квартиры, например записаться на осмотр, а уже после этого у вас есть 2 месяца для принятия от застройщика своего жилья.

В том случае, если вы по истечению 2 месяцев после официального уведомления от застройщика не придете на приемку, застройщик имеет право передать вам квартиру в одностороннем порядке через односторонний акт приемки. А вы потом за свой счет устранять недостатки, если застройщик окажется недобросовестным. Ведь доказать, например, что трещина на окне уже была, а не вы это сделали, например, во время ремонта, будет очень сложно. 

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа <…> либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами…(ст.7 214 ФЗ)

Совет! Когда представители застройщика свяжутся с вами для выбора даты и времени осмотра жилья, постарайтесь назначить дату на свободный день с утра. При нормальном естественном освещении вы сможете точнее определить общее состояние придомовой территории, подъезда и квартиры.

После того, как вы получили уведомление от застройщика и записались на приемку, следует вновь прочитать ваш договор ДДУ и проектную документацию. В этих документах будет прописано все о вашей недвижимости, например:

• материал стен и пола;
• вид и материалы отделки;
• производитель и конфигурация оконных блоков;
• двери

Все, что застройщик вам должен сделать в квартире прописано в пункте «Характеристики объекта» вашего ДДУ. 

Далее, к назначенному времени встречи с представителем застройщика вам потребуется взять с собой несколько вещей, которые помогут вам выявить недостатки:  

• Паспорт(а) всех будущих собственников квартиры и оригинал договора ДДУ (купли-продажи).
• План квартиры, который вам выдали вместе с ДДУ. По нему вы будете сверять площадь помещений, расположение перегородок и мокрых зон.
• Тетрадь, планшет или смартфон с камерой, то куда будете записывать все недостатки.
• Скотч и маркер. С помощью них вы будете помечать конкретные недостатки.
• Обычная лампочка. С помощью нее будете проверять работоспособность электрики для освещения.
• Зарядку от телефона или другой недорогой электроприбор, которым вы будете проверять розетки.
• Строительный уровень. Для определения отклонений в плоскости стен и пола.
• Зажигалку. Для поиска сквозняков от окон.
• Фонарик.
• Рулетку или дальномер. Для измерения фактического размера помещений.

Имейте ввиду, что это ваш минимальный набор для проверки качества выполненных работ от застройщика. Кроме всего вышеперечисленного вы так же можете взять с собой профессиональное оборудование типа: лазерный нивелир, тепловизор, газоанализатор, лазерный дальномер и т.д. Такие инструменты можно взять в аренду, либо пригласить с собой специалиста, который проверит квартиру за вас.

Если, кто-то из дольщиков, например, один из супругов не сможет присутствовать на приемке недвижимости, то он должен составить нотариально заверенную доверенность на другого дольщика.

Шаг 2. Самостоятельная проверка квартиры от застройщика — на что обратить внимание?

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. (ст.7 214 ФЗ)

Первым делом в назначенное время вы встречаетесь с представителем застройщика в офисе, чтобы проверить документы. Нередко на этом этапе вас начинают уговаривать на то, чтобы вы подписали акт приема-передачи еще до осмотра квартиры. Не соглашайтесь на уговоры, запомните: сначала осмотр квартиры, а потом уже подписание всех документов.

Какие документы вы можете запросить и проверить в офисе, еще до осмотра квартиры:

• Оригинал паспорта на входную дверь и гарантию на нее.
• Оригинал паспорта на счетчики воды, газа, электричества, отопления.
• Оригинал паспорта и гарантию на окна.
• Копия акта о вводе объекта в эксплуатацию.
• Копия акта о вводе инженерных систем объекта в эксплуатацию.
• Копия акта о вводе счетчиков объекта в эксплуатацию.
• Не забудьте проверить доверенность на менеджера, который с вами будет присутствовать, о том, что он имеет право на подписание документов (акта приема-передачи, акт осмотра квартиры) от имени застройщика.

После сверки всех документов можно приступать к осмотру квартиры

Запомните самое главное: не нервничайте и не торопитесь. Вы имеете полное право проверять вашу квартиру столько, сколько потребуется. Не обращайте внимание, если представитель застройщика, который будет присутствовать с вами при осмотре квартиры, будет вас подгонять и говорить о незначительности недостатков. Записывайте и отмечайте все, что вам не нравится.

Дальше постараемся рассказать вам с кратким пояснениями, на что стоит обращать внимание:

И так вы подошли к двери своей квартиры. С этого момента начинается осмотр вашей квартиры. Доставайте свой договор ДДУ, план квартиры и сверяете все, что написано в договоре с фактическими характеристиками квартиры.

Входная дверь

• Дверь установлена, как указано в договоре или же стоит другая.
• Дверь легко открывается и закрывается на все замки. Плавно и без заеданий.
• На двери нет царапин, вмятин сколов краски и т.п.
• Ручка не заедает и не болтается.
• Наличие дверного глазка.
• Отсутствуют провисания двери и при открытии створка ни за что не цепляется.
• Остальная дополнительная фурнитура плотно установлена на своих местах и не болтается: заглушки, накладка замка, наличники, уплотнительные резинки (без разрывов).
• Коробка двери по вертикали и горизонтали установлена ровно и не отклоняется больше, чем на 3 мм.
• Дверная коробка надежно закреплена в дверном проеме.
• Размер проема и дверной коробки соответствуют друг другу. Не допускается компенсировать разницу в размерах и заполнять пустоты строительными материалами.

Оставьте дверь немного приоткрытой, если дверь была установлена не правильно (криво), тогда она закроется или откроется дальше самостоятельно без внешних усилий. 

Оконные блоки.

• Окна установлены, как указано в договоре ДДУ (купли-продажи).
• Профиль (рама), створки и стеклопакеты целые: нет трещин, царапин, окалин и других повреждений.
• Поверхность чистая, без загрязнений. С рам удалена защитная пленка.
• Все детали без щелей или нахлёстов между ними. Уплотнительные резинки без разрывов и повреждений. Заглушки петель и подоконников на месте.
• Вся фурнитура работает легко, плавно, без заеданий и скрипа. Ручки не болтаются.
• Подоконник установлен горизонтально. На поверхности нет видимых повреждений: царапин, вмятин и т.п.
• Монтажный шов без пропусков и пустот. Лишняя выступающая пена срезана. Сам шов по периметру защищен пароизоляционной пленкой или слоем герметика.
• Отливы снаружи установлены правильно — без контруклона.
• При закрытом окне от него не должно дуть, можно проверить, например, с помощью языка пламени от зажигалки (пламя не должно отклоняться).

Стены, пол и потолок в зависимости от прописанного в договоре ДДУ (купли-продажи) типа отделки (без отделки, черновая или «предчистовая», чистовая отделка). Если чего то, что прописано в договоре,  по факту нет, то сделайте себе пометку об этом.

Совет! Процедура приемки квартиры без отделки или с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовой отделкой. Ведь под финишным покрытием могут быть скрыты различные дефекты, которые обнаружить будет не так-то просто. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и внимательным.

Потолок.

• В кирпичных или панельных домах перекрытия возводят из плит между которыми неизбежно образуются стыки. Следите за тем, чтобы застройщик эти стыки заделал раствором и выровнял. В монолитных или монолитно-каркасных домах этих стыков нет.
• Так же не забывайте проверить соответствует ли высота потолков заявленной застройщиком, если нет, то требуйте компенсацию. Занижение пусть даже на 1 см является недопустимым.
• Отсутствуют потеки, следы плесени и грибка.

Пол.

• Отсутствуют трещины толщиной более 0,5 мм. Имейте ввиду, что щели вдоль стен или между помещениями допускаются строительными технологиями. Это деформационные швы, которые защищают стяжку пола от разрушения и деформации при перепадах температур.
• Отсутствуют пустоты в стяжке пола. Наличие пустот в стяжке пола можно проверить просто постучав каблуком обуви по полу, либо же резиновой киянкой (только без фанатизма, если пустоты есть вы услышите «глухой звук»).
• Отсутствуют неровности, вздутия, деформации и перепады высот по горизонтали. Отклонение поверхностного покрытия пола от заданной горизонтали не более 0,20 % от длины помещения (в общей сложности не более 50 мм).
• Отсутствуют потеки, следы плесени и грибка.
• В ванной комнате и туалете стяжка укладывается на слой гидроизоляции (гидроизоляцию видно при черновой отделке). В остальных помещениях под стяжку укладывается обычная звукоизоляция.

Стены.

• Отсутствуют трещины толщиной более 0,5 мм.
• Межплиточные швы и монтажные стыки в панельных домах должна быть сплошными, без щелей и перепадов.
• На бетонных поверхностях (голые стены без отделки) нет неровностей более 5 мм (зазор между стеной и строительным уровнем).
• В монолитно-каркасных домах межблочные швы в перегородках, стенах сплошные, без пропусков.
• Отклонение стен или перегородок (без отделки) от вертикали для бетонных конструкций не более 15 мм. Для кладки – не более 10 мм на всю высоту.
• Отсутствуют потеки и следы плесени и грибка.

Чистовая отделка.

• Напольные покрытия. Линолеум: нет порезов, щелей на стыках, пятен. Ламинат: нет щелей на замках, подвижек, щелей в местах примыкания с плинтусом. Плитка: нет трещин, сколов, швы равномерные и затерты по всей длине, соседние плитки на одном уровне относительно друг друга.
• Обои без вздутий, порезов, пятен, щелей на стыках и других дефектов.
• Если стены окрашены, то отсутствуют пропуски, разводы и потеки.
• Межкомнатные двери без повреждений: царапин, вмятин, сколов. Открываются и закрываются плавно, без провисаний и заеданий. Ручки и замки работают плавно и без заеданий.
• Сантехнические приборы (смесители, ванная, унитаз и т. п.) целые, без сколов, не имеют протечек, потеков, краны работают и все соединения герметичны. Вода уходит в канализацию.
• Марка сантехники соответствует той, что указана в договоре. 
• Плинтус прилегает к стенам, все заглушки плинтуса на месте.

  Вентиляция

• В вентиляции отсутствуют посторонние предметы, например, строительный мусор.
• Нет обратной тяги, воздух не идет из вентиляции в квартиру .
• Тяга вытяжки работает.

Чтобы проверить работу вентиляции закройте сначала входную дверь, а затем откройте одну створку окна или приточный клапан (если он у вас установлен). Далее прислоните тонкий лист  бумаги к вытяжному отверстию. Лист должен прижаться и не отпадать. Конечно, правильнее было бы провести проверку работы вентиляции с помощью профессионального оборудования, но мы с вами сейчас говорим о том, как вы можете самостоятельно провести приемку квартиры без спец. оборудования.

Имейте в виду, что в летнее (жаркое) время и на последних этажах дома вентиляция может не работать или работать слабо — это нормально. В идеале вентиляцию нужно проверять при разности температур внутреннего и наружного воздуха в 15ºС (на улице +5ºС; в квартире +20ºС), и при этом на улице температура воздуха должна быть не выше + 5ºС.

Электрика

• Есть все предохранители, УЗО работает, можно проверить все клавишей «Тест».
• В розетках, выводах освещения есть напряжение и заземление.
• Есть датчики пожарной сигнализации.
• Все соединения электропроводки надежно заизолированы.

Водоснабжение и отопление

• Есть горячая и холодная вода.
• Серийные номера на счетчиках соответствуют номерам в выданных вам паспортах на них.
• Счетчики должны быть опломбированы.
• Запишите показания счетчиков.
• Есть работающая запорная арматура в полном объеме (кран, редукционный клапан, фильтр грубой очистки, счетчик).
• Есть краны на выводах полотенцесушителя.
• Есть заглушки на тройниках канализации.
• Есть теплоизоляция на трубах водоснабжения.
• Отверстия под трубы (стояки), проходящие через плиты перекрытия потолка и пола, заделаны полностью.
• Нет повреждений (сколов, вмятин, царапин) на радиаторах отопления.
• Крепление радиаторов отопления надежное, без люфтов и провисаний.
• Нет подтеков, луж у стояков, в местах соединения труб.
• Отсутствуют следы коррозии.
• В отопительный сезон температура воздуха в квартире должна быть не менее 18 градусов.

Что делать, если реальная площадь квартиры отличается от площади, прописанной в ДДУ.

Очень часто и практически во всех сдаваемых новостройках фактическая площадь отличается от площади (проектной) указанной в договоре долевого участия. Это обычное явление и обусловлено несколькими причинами: прежде всего тем, что по строительным нормативам (СНиП и т.д.) и технологиям допускаются небольшие отклонения от проектной документации, которые в свою очередь могут сказаться на общей площади квартиры (в меньшую или большую сторону). После того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, он должен произвести обмеры квартир с помощью специалистов БТИ. Полученные и реальные замеры по площади вносятся в технический план дома и акт приема-передачи квартиры. Как правило, отклонения бывают в пределах 0,5-2м².

Если у вас имеются сомнения по поводу точности проведенных замеров, вы можете заказать новый независимый обмер в БТИ, либо же произвести самостоятельные замеры помещений.

Для измерений вам понадобится рулетка или дальномер. 

• Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола. 
• Кроме этого в площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более. 
• Для замера помещения нестандартной формы разбейте ее площадь на фигуры более простой формы (треугольники, квадраты).
• Площадь балкона, лоджии, террасы или веранды измеряются с понижающими коэффициентами. В соответствии с ч.1 ст. 5 214-ФЗ и приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854 установлены следующие коэффициенты: для лоджий — 0,5; для балконов — 0,3; для террас — 0,3; для веранд — 1,0.

Запомните! Сделанные вами лично замеры фактической площади помещений не будут являться доказательством при возникновении споров с застройщиком, в том числе в суде.

Если по результатам замеров БТИ фактическая площадь квартиры совпадает с площадью указанной в ДДУ, то вам не о чем волноваться.

В том случае, если же фактическая площадь квартиры оказалась меньше или больше той, что была заявлена в ДДУ, то тут есть два варианта развития событий:

1. Если расхождение между фактическими и проектными размерами общей площади объекта долевого строительства достигает более 5%, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить назад свои деньги (п.2 ч.1.1 ст.9 214 ФЗ). Таким образом закон регулирует только 5% отклонение площади. Но учитывайте, что вы получите только ту сумму, которую вы заплатили застройщику по договору, а не рыночную стоимость квартиры.
2. Внимательно изучить ваш ДДУ на наличие пункта регулирующего данный вопрос. Как правило, застройщики прописывают прямо в договоре о «бесплатном» увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,5—2м², а так же о порядке доплаты или возврата денег, в случае выхода из этого диапазона. Иногда в договоре может быть прописано и то, что перерасчет не будет производиться не при каких условиях и цена договора не измена.   

Краткий итог вышесказанного: при подписании вами договора, в котором прописаны варианты изменения площади и цены (п.2 ст.5 214-ФЗ), ваша подпись является фактическим и законным соглашением с данными условиями. Если же данные моменты не указаны в договоре, расхождение между проектной и фактической площадью помещения не влечет за собой оснований для доплаты или возврата денежных средств.

Для получения компенсации в первую очередь, нужно обратиться к застройщику с претензией. Вы можете отправить ее ценным письмом с описью вложения по почте, либо передать лично с пометкой о принятии и входящим номером. В своей претензии укажите требование о проведении повторных замеров с привлечением кадастрового инженера. После чего, в зависимости от добропорядочности застройщика, вы можете сразу же договориться о выплате компенсации, либо же обратиться в суд для защиты ваших прав.

Иногда может случиться обратная ситуация — это когда общая площадь квартиры оказывается больше, чем была заявлена по документам, тогда за разницу придется заплатить уже вам, но только если это прописано в договоре.

Если вы сомневаетесь в своих возможностях по приемке квартиры, то можете пригласить с собой профессионального специалиста для проведения строительной экспертизы. Особенно, это важно при приеме квартиры с отделкой, так как самостоятельно выявить все нарушения и отклонения без специальных знаний у вас вряд ли получится. Он укажет на все имеющиеся недостатки квартиры и составит акт (экспертизу), который в дальнейшем можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком, в том числе в суде. Учитывайте, что застройщик не может вам запретить прийти с таким специалистом на приемку квартиры (законом не запрещается присутствие третьих лиц). Нотариальная доверенность на специалиста может понадобиться только в том случае, если вы сами не можете или не хотите присутствовать на приеме жилья лично, поэтому вы доверяете ему представлять ваши интересы.

Шаг 3. Принимаем или же нет квартиру. Какие документы необходимо подписать.

Все обнаруженные недостатки при приемке жилья вы должны отразить в акте осмотра квартиры (дефектный акт и т.п.). Законом не оговаривается форма такого акта, поэтому это может быть акт составленный вами от руки в свободной форме или же акт по форме застройщика. Акт обязательно составляется минимум в 2-х экземплярах и подписывается между всеми дольщиками и представителем застройщика (с печатью и с отметкой о входящем номере).

Важное замечание! Если вы заполняете акт по форме застройщика, следите, чтобы в нем не было формулировок, ограничивающих вас в правах. Например: подписание акта осмотра квартиры не освобождает дольщика от обязанности принять объект, либо подписание акта означает, что дольщик отказывается от каких-либо претензий и притязаний к застройщику в дальнейшем. Требуйте исключить подобные формулировки из акта осмотра объекта и только после этого подписывайте. 

После составления акта осмотра объекта, если вами были обнаружены недостатки, которые вас не устраивают, вы можете не подписывать акт приема-передачи квартиры (ч.5 ст.8 214-ФЗ). В такой ситуации вы договариваетесь с застройщиком на основании ч.2 ст.7 214 ФЗ, чтобы он выполнил одно из условий: безвозмездно устранил выявленные недостатки в разумный срок (законом срок не оговаривается), соразмерно недостаткам уменьшил цену на квартиру (выплатил компенсацию), возместил все понесенные вами расходы на устранение недостатков.

Запомните! Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч.4 ст.7 214 ФЗ).

Только после выполнения всех договоренностей между вами и застройщиком по устранению недостатков и повторной приемки квартиры вы можете подписать передаточный акт.

Так же при выявленных недостатках можно поступить немного по-другому и вместе с актом осмотра квартиры (дефектный акт и т.п.) подписать акт приема-передачи жилья. Так стоит поступать, только если недостатки были несущественными, например, не работает розетка и вы хотите быстрее заехать в свое новое жилье. Только не забудьте указать в течение какого срока вам должны устранить все недостатки. 

Еще может случиться, к примеру, такая ситуация, что вы хотите составить акт осмотра, но не готовы подписывать акт приема-передачи квартиры. Застройщик же в свою очередь настаивает на том, чтобы вы подписали передаточный акт, и только в этом случае он обязуется выполнить свои обязательства в полном объеме. В данной ситуации вы можете услышать и другие доводы, но главное запомните, что на вашей стороне закон, а конкретно ч.5 ст.8 214 ФЗ, поэтому при выявленных недостатках застройщик не имеет право принуждать вас к подписанию акта приема-передачи. 

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям <…> и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей…

После того, как застройщик выполнил свои обязательства перед вами, или же недостатков выявленных вами изначально не было, вы подписываете передаточный акт квартиры с застройщиком и получаете ключи от новой квартиры.

Важно! Если вы не заметили сразу или обнаружили недостаток уже после того, как подписали передаточный акт, вы все равно имеете право на устранение дефектов от застройщика на основании ч.5 и ч.5.1 ст.7 214 ФЗ. Гарантии на дом будет минимум 5 лет, а на инженерное оборудование минимум 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта.

На этом все. Дальше вам остается зарегистрировать свое право собственности в Росреестре, подготовить документы на получение имущественного налогового вычета за квартиру и заключить договор на обслуживание с УК.