Как добиться одобрения ипотечного кредита, или почему банки не дают деньги?

0

Как добиться одобрения ипотечного кредита, или почему банки не дают деньги?

Заявку на получение ипотеки можно подать на сайте любого крупного банка. Однако далеко не все они удовлетворяются кредиторами. Рассмотрим основные причины отказа в выдаче кредита и реальные способы добиться позитивного решения кредитного комитета.

Основные причины отказа в кредите

Как правило, ипотека оформляется на длительный срок (до 20-30 лет), поэтому банки очень тщательно относятся к отбору заемщиков. Если в будущем клиент не справится с оплатой кредитных платежей, придется продавать залоговое имущество, что всегда связано с дополнительными хлопотами для кредитора (банка).

Причины неодобрения заявки на ипотеку связаны с такими проблемами:

  • низкий уровень заработка заемщика или отсутствие у него работы;
  • плохая кредитная история;
  • высокие расходы по другим кредитам или обязательствам;
  • несоответствие залога требованиям банка;
  • отказ от страхования при наличии других рисков;
  • невыполнение условий кредитной программы (например, по военной ипотеке, кредиту для молодых семей и пр.);
  • неполный пакет поданных документов и многое другое.

Это далеко не полный перечень возможных причин для отказа. У банковского клерка могут вызвать сомнения документы на покупаемую квартиру, испугать наличие прописанных несовершеннолетних детей либо слишком высокая сумма запрашиваемого кредита.

Банки вправе вообще не объяснять причину, по которой отказывают в сотрудничестве. Однако чаще всего она все же озвучивается и если можно устранить проблему, то менеджеры подсказывают, как это можно сделать либо предлагают другие кредитные продукты.

ВАЖНО! Податель заявки и его поручители, возможные созаемщики должны предоставить исчерпывающую информацию о своих доходах и расходах, а чуть позднее — сделать рыночную оценку покупаемой квартиры. По этой информации и оценивается кредитоспособность клиента, а также проверяется будущее залоговое имущество.

Несоответствие заемщика требованиям банка

Будущий заемщик должен быть в возрасте от 18 лет. Большинство банков требует, чтобы у него было гражданство РФ и регистрация в месте покупки кредита и расположения кредитора. Если по условиям программы предусмотрен обязательный первоначальный взнос (обычно от 15-20% стоимости жилья), то его отсутствие также может стать причиной отказа банка.

Как можно избежать отказа

На кредит стоит претендовать, только если вы соответствуете требованиям банка, которые всегда указываются на сайте. При отсутствии первоначального взноса, его можно сформировать материнским капиталом либо средствами вырученными от продажи другого имущества.

Еще один вариант решения проблемы: оформить не ипотеку, а кредит под залог уже имеющейся квартиры. В этом случае первоначальный взнос вообще не требуется. Во многих банках при использовании средств материнского капитала первоначальный взнос может быть снижен до 5%.

Отсутствие дохода или работы

Самая частая причина отказа в ипотеке — невозможность подтвердить официальное трудоустройство и свой доход. Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы у заемщика был трудовой стаж не менее года из них последние три месяца на нынешнем месте работы.

Подтверждается это выпиской из трудовой книжки или ее копией, а также справкой с работы по форме 2-НДФЛ или по форме банка, где указывается размер заработка. По данным о зарплате, а также сведениям из анкеты заемщика производится анализ кредитоспособности (готовности рассчитаться по кредиту в срок). Если претендент на кредит не может предоставить данные документы, то, как правило, ему отказывают в кредитовании. Если сумма дохода не позволяет оплачивать ипотеку, то результат тот же.

Исключение: наличие своего прибыльного бизнеса, крупной пенсии либо иных доходов (от вкладов, ренты и пр.). Естественно заемщик должен предоставить копии договоров, справку из Пенсионного Фонда либо выписки со счета, подтверждающие поступление денег.

К ИП банк может предъявить следующие требования: возраст бизнеса не менее двух лет, наличие прибыли и регулярные денежные поступления на счет. Несоответствие этим требованиям также может привести к отказу на получение кредита.

Как можно избежать отказа

Необходимо устроиться на работу минимум за три месяца до оформления ипотеки. Если зарплата небольшая, то нужно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов (работы по совместительству, дохода от депозитов, бизнеса, фриланса и пр.). Вероятность одобрения ипотеки автоматически повышается, если у клиента есть другая недвижимость, которую можно сдать или автомобиль, который можно продать. Банку можно предоставить копии правоустанавливающих документов на эти активы.

Плохая кредитная история

Причины отказа в ипотеке могут быть связаны с проблемами с выплатой кредитов в прошлом (банки всегда проверяют кредитную историю заемщика перед выдачей кредита). Любая просрочка по займам свыше 30 дней портит кредитную историю и понижает рейтинг заемщика в системе. Если же были случаи мошенничества с займами, то отказ практически гарантирован.

Что влияет на одобрение ипотеки:

  • уже выплаченные без просрочек займы;
  • наличие крупных счетов и депозитов в том же банке;
  • частые поступления на счет;
  • отсутствие факта реструктуризации займов;
  • наличие зарплатной карты, которая обслуживается в банке-кредиторе.

Портит кредитную историю и реструктуризация займов (обращение в банк с просьбой снизить ставку, увеличить срок выплаты, предоставить кредитные каникулы и пр.). Если в прошлом были трудности с выплатой либо даже реализация банком залогового имущества, то вполне вероятно неодобрение банком ипотеки.

Как можно избежать отказа

Условия получения ипотеки: не допускать просрочек по кредитам либо досрочно выплачивать займы. При наличии просрочек, желательно минимум полгода оплачивать кредитные платежи без задержек. Только после истечения этого срока можно подавать заявку на выдачу ипотеки.

ВАЖНО! Даже испорченную кредитную историю можно улучшить своевременной выплатой других займов. Но на восстановление утраченной репутации уйдет не менее 6-12 месяцев. Кстати, теперь можно совершенно бесплатно дважды в год узнать свою кредитную историю в бюро кредитных историй (через авторизацию через госуслуги). Узнать, в каких бюро кредитных историй хранятся о вас данные можно через те же госуслуги. 

Наличие других кредитов

Задумываясь, а дадут ли мне ипотеку, попытайтесь проанализировать свои расходы. Если значительная часть семейного бюджета уходит на погашение потребительских или других займов, то, чтобы не отказали в ипотеке лучше для начала погасить их полностью. Банки всегда проверяют: есть ли у клиента другие кредиты и как он их оплачивает, поэтому лучше не утаивать информацию, напрямую влияющую на оценку кредитоспособности.

Как можно избежать отказа

Желательно погасить мелкие кредиты и взять справки об этом в банке. Иногда имеет смысл оформить ипотеку на другого члена семьи, у которого нет кредитов.

Проблемы с залогом

В список документов для одобрения ипотеки всегда входят копии бумаг, подтверждающих право собственности на покупаемую квартиру. Если они вызовут вопросы у банковских юристов, то скорей всего банк откажется профинансировать сделку. Не кредитуется также покупка недвижимости, которая не соответствует требованиям кредитора к залоговому имуществу.

Одобрение заявки на ипотеку невозможно, если:

  • квартира расположена в аварийном доме;
  • жилье является служебным или неприватизированным;
  • покупается комната в общежитии;
  • недвижимость находится под арестом или в залоге.

Кроме этого банки очень редко одобряют ипотечное кредитование в сделках между близкими родственниками.

Покупаемая квартира не должна стоять на учете для проведения капитального ремонта с отселением. Процент износа такого здания должен быть не более 70%. Многие банкиры не горят желанием финансировать покупку жилья в «хрущевках», «гостинках» и других старых домах. Если в отчете об оценке квартиры указан негативный прогноз изменения ее стоимости в будущем, то это также может быть причиной отказа.

Если оформляется военная ипотека, то не разрешается покупка деревянных домов либо построенных раньше 1970 года. Площадь таунхауса или загородного дома требуется не менее 70 кв. м, а размер придомового участка минимум 1,5-4 сотки.

Как можно избежать отказа

Прежде чем передавать продавцу жилья аванс, стоит изучить требования банка к залогу. Желательно также досконально проверить у юриста все правоустанавливающие документы на квартиру. Поможет и оформление титульного страхования, которое защищает покупателя на случай оспаривания сделки с недвижимостью.

Отсутствие поручителя

Если доходов заемщика недостаточно, банк может потребовать найти поручителя. Это требуется на случай, если денег клиента не хватит на погашение кредитных платежей либо он внезапно потеряет работу. Проблема в том, что поручитель несет ответственность за выплату ипотеки, а на такое сотрудничество согласиться далеко не каждый. Выходом может стать выбор другого банка, более лояльного к клиентам.

Как можно избежать отказа

Если поручителя не удается найти, то можно также попытаться привлечь до 3-4 созаемщиков из числа родственников либо уменьшить сумму кредита и купить более дешевую квартиру. Снизить размер кредитных платежей может и увеличение срока кредитования, а также крупный первоначальный взнос. Готовность клиента сразу оплачивать ипотеку с опережением графика, также способно убедить банк в его финансовой состоятельности.

Отказ от страхования

В банке вряд ли признаются, что истинной причиной для отказа в ипотеке стало нежелание клиента страховать залог, а также свою жизнь. Но на практике такое случается довольно часто. Естественно у клиента должны быть и другие весомые минусы, чтобы кредитор принял решение не в его пользу.

Как можно избежать отказа

Условия одобрения ипотеки: готовность клиента оформить все предложенные ему страховки. Это демонстрирует ответственность заемщика и его серьезное отношение к кредитованию. Чтобы сэкономить можно попытаться найти страховщика с более доступными тарифами или попросить рассрочку оплаты страховых платежей. Кроме этого, от страховки можно будет отказаться после одобрения ипотеки, но сделать это нужно в течении 14 дней.

Несоответствие условиям госпрограммы

Помимо обычных кредитных продуктов существуют и комбинированные. К ним относятся, военная ипотека, программа ипотеки под 6% годовых («Молодая семья»), а также льготные кредиты для ученых, учителей, сотрудников определенных ведомств.

По этим программам выдвигаются особые требования к заемщикам по ипотеке. Например, на военный кредит вправе претендовать только военнослужащие-участники НИС, а в программе «Молодая семья» могут быть только граждане, в семье которых в период с 2018-2022 год появились дети.

Основная категория заемщиков военной ипотеки — офицеры, которые поступили на службу после 2005 года. Их возраст от 21 до 45 лет, хотя для других ипотечных заемщиков ограничения предусмотрены на уровне 65 и даже 70 лет. Для участников социальной ипотеки важен стаж не менее трех лет и наличие высшей или первой квалификационной категории, учёной степени.

Существуют и ограничения по суммам кредитов, а также выбору объектов недвижимости, о которых также желательно знать, перед подачей заявки.

Как можно избежать отказа

Прежде чем подавать заявку на участие в определенной программе стоит изучить требования к заемщикам. Банк не вправе выдать кредит человеку, которые не подходит для участия в проекте.

ВАЖНО! В случае принятия отрицательного решения в предоставлении кредита, банки не сообщают причин отказа, и не возвращает заемщику предоставленные им документы. Если он уже потратился на страхование или оценку залога, то эти расходы не компенсируются.

Проблемы с документами

Одобрят ипотеку или нет, напрямую зависит от того какие документы будут предоставлены. В заполненной анкете заемщика не должно быть ошибок и вранья, а указанная сумма доходов должна в 2-2,5 раза покрывать планируемые расходы по кредиту.

В банке необходимо взять список документов для одобрения ипотеки и собрать их полностью в том виде, который указан. Иными словами, если требуются оригиналы, то не стоит подавать копии и наоборот. Помимо основного набора документов, желательно подать еще и дополнительные. Например, справки с другого места работы (по совместительству), подтверждение дополнительного источника доходов. Одобрение заявки банком должно быть оформлено письменно. Только после этого можно подписывать предварительный договор купли-продажи и передавать аванс продавцу квартиры.

Как можно избежать отказа

Перед подачей заявки ее стоит внимательно перечитать. Особое внимание стоит уделить пункту, где указаны доходы и расходы. Пакет документов формируется строго по списку банка. Дополнительные бумаги — приветствуются, но отсутствие важных справок — недопустимо. В особо сложных случаях лучше проконсультироваться с юристом или кредитным брокером.

Заключение

Ипотека без отказа вполне возможна, если серьезно подойти к заполнению заявки и подготовке пакета документов. Нужно также знать, какие требования к заемщику по ипотеке выдвигает кредитор, и покупку какого именно имущества он готов кредитовать.

Если тщательно подготовиться к процедуре, то никаких проблем с получением кредита не возникнет. Правда, для этого необходимо иметь официальное трудоустройство, а также регулярные и желательно солидные доходы.

Если вы нашли ошибку или неточность, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Левый Ctrl+Enter.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Ваш комментарий
Пожалуйста, введите ваше имя