Выбор застройщика, которому можно доверять: практические советы

Как показывает практика, рассчитывать только на ответственность застройщика перед законом нельзя. Потенциальному покупателю необходимо самому разобраться во всех тонкостях процесса приобретения жилья. Узнать, на какие моменты стоит обратить особое внимание. Выяснить, какие существуют риски и факторы снижающие или повышающие их. Проанализировать все нюансы: от документов до предыдущей деятельности компании. И только тогда принимать решение в пользу того или иного застройщика. Ведь при большой покупке мелочей не бывает.

Сайт

Высокая информационная открытость компании – хороший признак. Исследуя сайт уважающего себя застройщика без труда можно найти:

• актуальную контактную информацию;
• сканированные копии документов компании, строящегося объекта (с хорошо читаемыми печатями и подписями);
• информацию о реализованных проектах;
• фотоотчёты или видеотрансляции со стройки;
• сведения о способах приобретения жилья.

Какие документы проверить у застройщика

В первую очередь следует изучить документы застройщика и строящегося объекта. На это имеет право каждый потенциальный покупатель. Ознакомиться с основными документами, как правило, можно на официальном сайте застройщика в разделе «Документация». Некоторые из них должны быть опубликованы на сайте в обязательном порядке. Обратите внимание, чтобы это были сканированные копии с печатями и подписями. Если какие-то документы на сайте не представлены – обратитесь непосредственно в компанию. Согласно законодательству по первому требованию должны быть предъявлены документы, подтверждающие:

Статус компании (учредительные документы):

• Устав организации;
• свидетельство о постановке на налоговый учёт (ИНН);
• свидетельство о регистрации;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Законность строительства:

• действующее разрешение на строительство от уполномоченного органа (администрация района или мэрия) и заключение о соответствии компании 214-ФЗ;
• проектная декларация (опубликованная);
• проектная документация на объект;
• договор банковского поручительства (при наличии);
• договор страхования гражданской ответственности компании или документ, подтверждающий уплату взносов в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Основные документы из этого пакета – разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение гарантирует, что застройщик прошёл государственную проверку до начала стройки. Там же указано, что разрешено строить на этом участке. Проектная декларация содержит следующие данные: финансовые показатели и риски компании, описание новостройки, сроки строительства и другие. Застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию, однако существенные изменения – только после согласования с дольщиками.

Статус земельного участка:

• свидетельство о праве собственности или договор об аренде земли, зарегистрированный в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Срок аренды, указанный в договоре должен совпадать:

• со сроками строительства;
• собственник или арендатор земли – с заказчиком дома или застройщиком;
• кадастровый номер участка и назначение земли – с данными в проектной документации.

Полномочия на подписание договора. Заключать договор с покупателем могут только следующие лица:

• руководители компании, указанные в учредительных документах;
• сотрудники компании, имеющие доверенность;
• компании-агенты, действующие на основании договора с застройщиком.

Надо не только удостовериться в наличии перечисленных документов, но и внимательно прочитать их. Документация должна быть безупречной. Если при анализе документов обнаружились какие-то несоответствия – запросите дополнительную информацию у застройщика. Любые сомнения повышают риски при заключении договора о покупке.

Ознакомившись с оригиналами документов в офисе следует попросить выдать на руки копии, чтобы внимательно изучить их в спокойной обстановке и продумать, какие вопросы надо задать застройщику.

Финансирование строительства

Значимой является информация об источниках финансирования объекта, содержащаяся в опубликованной проектной декларации. Существует три базовых пути фондирования строительных проектов:

• собственные средства компании – положительный показатель;
• банковские кредиты – достаточно положительный показатель;
• средства дольщиков – самый рисковый вариант.

Часть застройщиков получает проектное финансирование в банках, рассчитываясь за кредит средствами, полученными от покупателей. Этот факт можно расценивать как позитивный фактор. Ведь надёжный банк заранее проанализирует все риски, сопряжённые со строительством объекта. А у застройщика будет достаточно средств, чтобы расплатиться с подрядчиками и сдать дом в оговорённые сроки.

Если застройщик использует только заёмные средства и деньги дольщиков, не вкладывая своих, сделка приобретает дополнительные риски. В таких случаях перебои с внешним финансированием (например, при медленном темпе реализации квартир) могут привести к остановке строительства.

Опыт и репутация компании

Считается, что чем старше компания, тем надежнее. Необходимо удостовериться, что у застройщика есть положительный опыт в строительстве жилых многоквартирных домов. Если с даты его регистрации в качестве юридического лица прошло меньше года, от покупки лучше воздержаться.

Должна насторожить ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10 назад, сдав за это время пару небольших объектов или не сдав ни одного. Велика вероятность, что медленно строила или была создана на всякий случай.

Закон обязывает застройщика подтвердить, что все построенные его головной и дочерними компаниями объекты сданы в эксплуатацию. Однако имеет смысл изучить не только информацию о количестве введённых в эксплуатацию домов, но и регистрационные данные застройщика. Дело в том, что компании имеют возможность перерегистрироваться в налоговых органах, открыв новое юридическое лицо.

Причины для такого шага могут быть следующие:

• обычная реорганизация;
• серьёзные проблемы предыдущего юридического лица.

Не помешает обратить внимание и на личности учредителей. Существует ряд организаций-застройщиков с хорошей репутацией, перевоплотившихся из проблемных в прошлом компаний.

Это касается и внутренней структуры сложных строительных концернов. Строительство объекта головной компанией предпочтительнее, чем дочерними. Дочерние фирмы, действуя под маркой головной, могут сдавать некачественные объекты, впоследствии преобразовавшись в другое юридическое лицо. Чтобы избежать серьёзных проблем следует проверить информацию и о головной и о дочерней компаниях.

Ценовая политика застройщика

Формирование ценовой политики застройщика может дать дополнительный материал для размышлений. Стоит насторожиться, если цены на квартиры значительно ниже среднерыночных, предлагаются большие скидки и распродажи. Причины могут быть следующие:

1. Продавать квартиры начинают уже на этапе котлована. Чтобы создать спрос на первые квартиры могут быть установлены относительно низкие цены (но не ниже полной средней себестоимости строительства). Это нормальная ситуация.
2. У застройщика не хватает средств на строительство или нет спроса на квартиры. В этом случае риск замораживания проекта очень высок.

Сроки сдачи объектов

В проектной декларации указываются сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Они напрямую зависят от технологии строительства. К этому периоду добавляют один год на случай возникновения непредвиденных обстоятельств (суровая зима, смена подрядчика). Кроме этого, застройщики корректируют сроки в зависимости от климата. Многие виды строительных работ нельзя делать в морозы, поэтому в холодных регионах страны дома возводят дольше.

Следует знать:

• самые быстровозводимые дома — панельные. Их собирают как конструктор из готовых заводских плит в течение 7 – 10 месяцев;
• на монолитно-каркасные дома требуется 1,5 – 2 года (каркас возводят быстро, основное время уходит на заполнение его кирпичом или блоками);
• кирпичные дома строят дольше всего – 2,5 года.

Если в проектной декларации прописаны адекватные сроки с учётом климатических условий и запаса времени на форс-мажоры, риски, что дом не будет сдан в срок снижаются.

Просрочка сдачи объектов

Проблемы могут случиться у каждой компании. Но если у застройщика сроки строительства по ранее сданным объектам не соблюдались постоянно, это должно насторожить потенциального покупателя. О причинах можно и нужно спросить у уполномоченного сотрудника компании. Если нарушение сроков связано с недостатком финансирования – это повод ещё раз хорошенько всё взвесить.

Бывает, строительство начинается до получения разрешения от государственных органов. Это может стать одной из причин не только просрочки сдачи объекта, но даже изменения проекта и перепланировки объекта.
Следует обратить внимание и на сроки сдачи объектов инфраструктуры при жилом комплексе. Случается, их ждут несколько лет и не всегда получают без долгих разбирательств.

Страхование новостройки

Наличие страхования ответственности застройщика является одним из ключевых факторов. Законодательство обязывает застройщика застраховать риски неисполнения взятых на себя обязательств перед дольщиком.

К таким рискам относятся:

• банкротство компании;
• заморозка строительства;
• другие осложнения.

Сотрудник компании должен предоставить договор страхования при подписании договора долевого участия. На практике лучше запросить договор для ознакомления заранее. Оригинал посмотрите в офисе, а домой попросите копию. Внимательное изучение этого документа даст возможность проверить с какой страховой компанией сотрудничает строительная компания. Новостройка в обязательном порядке должна быть застрахована в одной из компаний из списка Центробанка РФ. 

Информация о страховых компаниях размещена в открытом доступе на официальном сайте Центробанка.

По условиям договора при наступлении страхового случая застройщик обязан выплатить дольщику стоимость квартиры, указанную в договоре долевого участия.

В строительной среде бывает, что под конкретную новостройку компания-девелопер создает новое юридическое лицо. Такие действия продиктованы стремлением снизить уровень собственной ответственности и репутационных потерь в случае осложнений. Чтобы снизить риски покупателю лучше заключить договор непосредственно с застройщиком.

Фотоотчёты или видеотрансляции со строительной площадки

Положительный момент – размещение на сайте застройщика регулярных фотоотчётов с поясняющими комментариями или видеотрансляции со стройки посредством веб-камер.

Следует обратить внимание, как меняются фотографии с течением времени, какова динамика изменений.

Трансляцию с веб-камер лучше просматривать в течение рабочего дня не меньше 5 минут. На следующий день просмотреть ещё раз. Такой подход даёт гарантию, что наблюдатель видит реальную «картинку» в реальном времени, а не 3-минутный ролик – «заглушку». Такие ролики ставят в двух случаях:

• камера сломалась или пропала связь с ней;
• застройщик скрывает от дольщиков какие-то проблемы или жульничает.

Чтобы ролик – «заглушка» нормально загружался, он должен быть коротким, не больше 3 минут. Поэтому вычислить заглушку несложно: кадры будут повторяться.

Договор долевого участия

На данный момент одним из самых безопасных способов покупки жилья в новостройке эксперты считают договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он гораздо эффективнее защищает покупателя, чем другие схемы. Однако и здесь нет стопроцентной гарантии безопасности сделки.

Если решение по вопросу – какого выбрать застройщика принято, пора обратиться к договору.

ДДУ необходимо спокойно и внимательно изучить. Если в офисе отказываются выдать проект договора под предлогом конфиденциальности информации – это повод для серьёзных сомнений в надёжности компании. Все договоры этого типа стандартны и застройщик может без ущерба для себя разместить их на сайте. Другое дело, если туда включены дополнительные положения, снижающие риски застройщика и повышающие риски покупателя. Как пример, навязывание дополнительных услуг, увеличивающих стоимость покупки.

Перед подписанием ДДУ желательно показать его проект независимому юристу. Сомнительные положения можно обсудить с застройщиком, предложив внести изменения. Застройщик может как принять предложения, так и отказаться – это законно. После можно принять окончательное решение о покупке или отказе от нее.

В стандартных ДДУ обязательно указывается следующая информация:

1. Строительный адрес новостройки.
2. Кадастровый номер участка земли, на котором возведут многоквартирный дом.
3. Этаж и номер квартиры.
4. Площадь, планировка и высота потолков приобретаемого жилья.
5. Дата сдачи дома.

ДДУ защищает дольщика от ошибок застройщика при строительстве дома. Если обнаружится, что жилье не соответствует прописанным в ДДУ параметрам (например, площадь меньше указанной), застройщик обязан выплатить покупателю компенсацию за разницу.

ДДУ защищает дольщика от несоблюдения сроков. Застройщик может перенести срок сдачи объекта, только согласовав новые даты с каждым дольщиком в дополнительном соглашении. В случае, если дольщик не подпишет это соглашение, а застройщик не сдаст дом вовремя, покупатель имеет право на получение пени. Пеня составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

ДДУ обеспечивает качество стройки. В договоре четко указывается гарантийный срок ответственности за переданный дольщику объект.

Гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: системы отопления, трубопроводы и вентиляцию. По гарантии застройщик бесплатно устраняет недочеты или выплачивает компенсацию.

Информация из открытых источников

Массу полезной информации о деловой репутации конкретной компании-застройщика можно получить из открытых источников в интернете. Искать можно на сайтах следующих организаций и учреждений:

• Единый реестр застройщиков – первый многофункциональный портал для застройщиков и участников долевого строительства. На портале содержится основная информация о компаниях (объём уже введённого в эксплуатацию жилья, реестр новостроек и т.д.). Представлен ежегодный рейтинг застройщиков России и регионов.

Закон не обязывает застройщика регистрироваться на этом ресурсе. Но, факт, что выбранная компания внесена в реестр, снижает риски покупателя.

• Открытая Картотека арбитражных дел. Содержится информация по судебным процессам между юридическими лицами. Наличие у компании серьезных судебных процессов, исполнительных производств, дел о банкротстве.
• Сервис проверки контрагентов на официальном сайте Федеральной налоговой службы (ФНС РФ). Информация о статусе юридического лица на предмет возможной ликвидации.
• Публичная кадастровая карта. Проверка статуса земельного участка под застройку.

Информация на этих ресурсах предоставляется бесплатно. К платным услугам относятся только выписки и справки.

Кроме перечисленных ресурсов надо обратить внимание на специализированные форумы и сервисы отзывов. Конечно, велика вероятность, что многие дискуссии и отзывы написаны по заказу, но системы и модераторы стараются проверять и фильтровать подозрительные тексты.

Дурная слава компании в интернете предупреждает о следующем:

• отношение застройщика к потенциальным покупателям оставляет желать лучшего;
• предыдущие проблемы застройщика в любой момент могут обернуться имущественными и финансовыми претензиями со стороны пострадавших покупателей.

Ранее сданные объекты застройщика

В проектной декларации указываются объекты, сданные застройщиком за последние три года. Имеет смысл посмотреть на них, оценить состояние: двора, фасадов, подъездов, лифта. Пообщаться с жильцами, спросить их мнение о застройщике. Если недавно сданные дома нравятся, имеет смысл при выборе отдать предпочтение этому застройщику.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – дело хлопотное. Предложенный план действий значительно облегчит этот процесс. Главное, не бояться взять инициативу в свои руки. Действовать уверенно и продуманно, не стесняться спрашивать, переспрашивать, уточнять, просить пояснить все сомнительные моменты. Надо помнить, что не только покупатель хочет купить квартиру, но и застройщик – продать её.

Краткая памятка по выбору застройщика:

1. Изучить документацию, размещённую на официальном сайте застройщика или конкретной новостройки (учредительные документы, проектную декларацию, разрешения и др.).
2. Тщательно прочитать все положения проектной декларации, как одного из основных документов.
3. Просмотреть фотоотчёты или видеотрансляцию.
4. Найти доступную информацию и отзывы о компании в открытом доступе.
5. Посмотреть сданные ранее объекты компании.
6. В офисе компании посмотреть оригиналы документов, запросить на руки копии.
7. Запросить в офисе проект договора долевого участия, обсудить с независимым юристом. Обсудить с застройщиком желательные изменения.
8. Ещё раз всё взвесить и принять окончательное решение.

И помните, конечный результат – существенное снижение возможных рисков – оправдывает все потраченные усилия.